Abschreibungen für Immobilienbesitzer 2025: Neue Steuervorteile

Warum Abschreibungen für Immobilienbesitzer 2025 interessanter werden

Wissen Sie eigentlich, was sich für Immobilienbesitzer in diesem Jahr steuerlich geändert hat? Die Abschreibungen für Immobilienbesitzer 2025 bieten deutlich attraktivere Möglichkeiten als in den Vorjahren – besonders wenn Sie in Neubauten investiert haben oder energetische Sanierungen planen. Falls Sie vermietete Objekte besitzen, dürften Sie sich über einige wichtige Neuerungen freuen.

Aus meiner Sicht lohnt es sich wirklich, die aktuellen Regelungen genauer anzuschauen. Denn bei den Summen, um die es hier geht, können ein paar Prozentpunkte mehr oder weniger Abschreibung am Jahresende durchaus einen spürbaren Unterschied machen.

Abschreibungen für Immobilienbesitzer 2025 – die lineare Abschreibung als Fundament

Beginnen wir mit den Grundlagen. Bei vermieteten Immobilien können Sie die Bau- und Anschaffungskosten über die Jahre steuerlich geltend machen. Das nennt sich lineare Abschreibung – ein wichtiges Instrument, das viele Immobilienbesitzer noch nicht optimal nutzen.

Was sich 2025 für Neubauten ändert

Hier kommt die gute Nachricht: Für Neubauten, die nach dem 1. Januar 2024 fertiggestellt wurden, steigt die jährliche Abschreibung von 2 auf 3 Prozent. Das bedeutet konkret, dass Sie Ihr neues Wohngebäude nicht mehr über 50, sondern bereits über 33 Jahre abschreiben können.

Was mich dabei immer wieder überrascht: Viele Eigentümer wissen gar nicht, wie viel Geld das langfristig ausmacht. Bei einem Gebäudewert von 300.000 Euro sprechen wir von 9.000 statt 6.000 Euro jährlicher Abschreibung – eine Differenz von 3.000 Euro pro Jahr.

Die bewährten Regelungen für Bestandsimmobilien

Für ältere Gebäude bleibt grundsätzlich alles beim Alten. Fast alles – denn bei Altbauten vor 1925 gilt weiterhin der Sonderabschreibungssatz von 2,5 Prozent jährlich. Diese Regelung macht durchaus Sinn, da bei solchen Gebäuden die verbleibende Nutzungsdauer naturgemäß kürzer eingeschätzt wird.

Wichtig zu wissen: Der Grund und Boden selbst ist nicht abschreibungsfähig. Nur das Gebäude können Sie steuerlich geltend machen. Die Aufteilung zwischen Grund und Gebäude erfolgt meist über Bodenrichtwerte – hier sollten Sie sorgfältig dokumentieren.

Sonderabschreibungen und energetische Sanierungen für Immobilienbesitzer

Wenn Sie über Modernisierungsmaßnahmen nachdenken, wird es richtig interessant. Besonders energetische Sanierungen werden weiterhin steuerlich gefördert – was übrigens auch gut zu den aktuellen Nachhaltigkeitszielen passt. Die Abschreibungen für Immobilienbesitzer 2025 umfassen auch diese wichtigen Modernisierungsmaßnahmen.

Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?

Diese Unterscheidung ist entscheidend für Ihre Steueroptimierung. Bei der steuerlichen Behandlung von Modernisierungskosten haben Sie grundsätzlich zwei Möglichkeiten:

• Sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen – wenn die Maßnahmen hauptsächlich der Substanzerhaltung dienen
• Aktivierungspflichtige Herstellungskosten – bei Maßnahmen, die den Wert wesentlich steigern und über Jahre abgeschrieben werden müssen

In der Praxis zeigt sich häufig: Die Abgrenzung ist nicht immer eindeutig und bietet durchaus Gestaltungsspielraum. Hier empfiehlt sich eine frühzeitige Beratung, um die steuerlich günstigste Variante zu wählen.

Denkmalschutz als Steuerbonus

Falls Sie ein denkmalgeschütztes Objekt besitzen, können Sie sich freuen. Die Sonderabschreibungen sind hier besonders attraktiv: Sanierungskosten lassen sich über 12 Jahre abschreiben – mit 9 Prozent jährlich in den ersten acht Jahren und 7 Prozent in den folgenden vier Jahren.

Das macht Investitionen in historische Gebäude steuerlich sehr reizvoll, auch wenn die Sanierungskosten oft höher ausfallen als bei Standardimmobilien.

Praktische Tipps zur Optimierung der Immobilienabschreibung

Timing ist alles

Was ich in der Praxis häufig beobachte: Der Zeitpunkt von Modernisierungsmaßnahmen wird steuerlich oft nicht optimal gewählt. Größere Sanierungen können strategisch über mehrere Jahre verteilt werden, um die steuerliche Wirkung zu maximieren.

Dabei sollten Sie Ihre individuelle Einkommenssituation berücksichtigen. In Jahren mit höherem Einkommen wirken sich Abschreibungen stärker aus als in einkommensschwächeren Zeiten.

Dokumentation – lästig, aber wichtig

Eine sorgfältige Dokumentation aller Kosten ist unerlässlich. Bewahren Sie alle Rechnungen, Verträge und Nachweise auf. Bei einer späteren Steuerprüfung – was übrigens gar nicht so selten vorkommt – müssen Sie jeden Euro belegen können.

Vermietung an Familie

Hier gibt es eine wichtige Einschränkung: Bei der Vermietung an Familienangehörige erkennt das Finanzamt Abschreibungen nur an, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Darunter werden die Abschreibungen anteilig gekürzt oder ganz gestrichen.

Was 2025 sonst noch wichtig ist

Die Möglichkeit, durch ein Gutachten eine verkürzte Restnutzungsdauer nachzuweisen und damit höhere Abschreibungsraten zu erzielen, besteht weiterhin. Zwar gab es Diskussionen über mögliche Verschärfungen, diese sind jedoch nicht eingetreten.

Interessant ist auch die Kombination verschiedener Förderinstrumente. Energetische Sanierungen werden nicht nur steuerlich begünstigt, sondern oft auch durch KfW und BAFA gefördert. Die geschickte Kombination kann die finanzielle Attraktivität von Modernisierungsmaßnahmen erheblich steigern.

Mein Fazit zu den Abschreibungen für Immobilienbesitzer 2025

Die steuerlichen Rahmenbedingungen für Immobilienbesitzer haben sich durchaus verbessert. Besonders die Erhöhung des Abschreibungssatzes für Neubauten ist ein wichtiger Schritt. Auch die anhaltende Förderung energetischer Sanierungen zeigt: Der Gesetzgeber will Investitionen in nachhaltige Immobilien belohnen.

Trotzdem sollten Sie nicht überstürzt handeln. Eine durchdachte Planung und professionelle Beratung können Ihnen helfen, alle Möglichkeiten optimal zu nutzen. Denn bei den Summen, um die es hier geht, lohnt sich eine gründliche Vorbereitung definitiv.

Falls Sie komplexere Fragen haben oder größere Investitionen planen, empfiehlt sich die Konsultation eines Steuerberaters. Die Kosten dafür amortisieren sich meist schnell durch die erzielten Steuervorteile.