Crowdinvesting in Immobilien: Chancen & Risiken für 2025

Crowdinvesting in Immobilien – Was 2025 wirklich möglich ist

Wissen Sie, was mich in den letzten Jahren immer wieder erstaunt hat? Wie viele Menschen sich wegen der hohen Immobilienpreise komplett vom Gedanken verabschiedet haben, in diesem Bereich zu investieren. Dabei gibt es längst Wege, auch mit kleineren Beträgen am Immobilienmarkt teilzuhaben. Crowdinvesting in Immobilien macht’s möglich – schon ab 10 Euro können Sie bei manchen Projekten einsteigen.

Während klassische Sparbücher kaum noch Zinsen bringen und eine eigene Immobilie für viele finanziell außer Reichweite gerückt ist, bietet diese Anlageform durchaus interessante Perspektiven. Allerdings – und das möchte ich gleich vorwegschicken – ist nicht alles Gold, was glänzt.

So funktioniert Crowdinvesting in Immobilien konkret

Die Grundidee ist eigentlich simpel: Viele Kleinanleger tun sich zusammen und finanzieren gemeinsam größere Immobilienprojekte. Was früher nur institutionellen Investoren vorbehalten war, wird durch Online-Plattformen auch für Privatpersonen zugänglich.

Der Ablauf? Ein Projektentwickler stellt sein Vorhaben – das kann ein Neubau sein, eine Gewerbeimmobilie oder auch eine Bestandssanierung – auf einer spezialisierten Plattform vor. Dann sammelt er das nötige Kapital von vielen einzelnen Anlegern ein. Die Mindestbeträge sind bewusst niedrig gehalten, meist zwischen 10 und 500 Euro, je nach Plattform.

Als Anleger erhalten Sie dafür Zinszahlungen während der Laufzeit und bekommen am Ende – wenn alles gut läuft – Ihr investiertes Kapital zurück. Rechtlich betrachtet handelt es sich dabei meist um Nachrangdarlehen oder partiarische Darlehen. Was das bedeutet? Dazu kommen wir gleich noch.

In Deutschland haben sich mittlerweile einige Plattformen etabliert: Exporo, Bergfürst, Zinsbaustein, Dagobertinvest und weitere. Jede hat ihre Besonderheiten, was Projektauswahl und Konditionen angeht.

Die Vorteile liegen auf der Hand

Endlich auch mit kleinem Budget dabei

Das ist für mich der größte Pluspunkt: Sie brauchen nicht gleich sechsstellige Beträge oder eine Bankfinanzierung. Mit ein paar hundert Euro können Sie schon loslegen und bekommen ein Gefühl dafür, wie Immobilieninvestments funktionieren.

Renditen, die sich sehen lassen können

Die meisten Projekte versprechen Zinssätze zwischen 4 und 12 Prozent jährlich. Das klingt attraktiv – und ist es auch, verglichen mit dem, was Banken derzeit für Festgeld zahlen. Bei risikoreicheren Projekten werden sogar noch höhere Zinsen geboten.

Diversifikation wird plötzlich erschwinglich

Weil die Einstiegshürden so niedrig sind, können Sie Ihr Kapital auf verschiedene Projekte, Standorte und sogar Plattformen verteilen. Das ist schlauer als alles auf eine Karte zu setzen.

Transparenz – zumindest theoretisch

Sie erhalten detaillierte Informationen zu den Projekten: Standort, Finanzierungsstruktur, Entwicklerprofil, Baupläne, Zeitschienen. Allerdings – und das sage ich aus Erfahrung – sollten Sie diese Unterlagen auch wirklich lesen und verstehen.

Überschaubare Laufzeiten

Die meisten Projekte sind auf 12 bis 36 Monate angelegt. Das ist deutlich flexibler als eine eigene Immobilie zu kaufen, die Sie dann vielleicht jahrelang nicht wieder loswerden.

Aber – und das ist ein großes Aber – die Risiken

Hier wird es ernst, und ich möchte nichts beschönigen. Denn was in der Werbung oft nur klein gedruckt steht, kann Sie im Ernstfall teuer zu stehen kommen.

Totalverlust ist nicht nur Theorie

Das Nachrangdarlehen bedeutet konkret: Falls das Projekt schiefgeht und der Entwickler pleitegeht, werden erst alle anderen Gläubiger bedient – die Bank, Handwerker, Lieferanten. Was dann noch übrig ist, bekommen Sie. Oft ist das: nichts. Ihr gesamtes Investment kann weg sein.

Bauen ist kompliziert – immer

Was mich nach Jahren in der Baubranche nicht mehr überrascht, schockt Anleger regelmäßig: Verzögerungen sind eher die Regel als die Ausnahme. Genehmigungen dauern länger, Materialien sind nicht verfügbar, das Wetter spielt nicht mit. Das verlängert die Kapitalbindung und kann die Rendite schmälern.

Kein Rückzieher möglich

Haben Sie einmal investiert, kommen Sie meist nicht mehr raus. Vorzeitige Kündigungen sind in der Regel nicht vorgesehen. Ihr Geld ist gebunden – egal was passiert.

Weitere Stolperfallen

• Marktrisiken: Immobilienpreise können fallen – auch wenn das in Deutschland lange anders war
• Plattformprobleme: Geht die Crowdinvesting-Plattform pleite, wird es kompliziert
• Regulatorische Änderungen: Der Gesetzgeber kann die Spielregeln ändern
• Keine Einlagensicherung: Anders als bei Bankeinlagen ist hier nichts geschützt
• Steuern: Die Zinserträge sind voll steuerpflichtig

Worauf Sie 2025 besonders achten sollten

Nach allem, was ich in der Baubranche und bei Immobilienprojekten erlebt habe, sind das meine wichtigsten Empfehlungen:

Den Entwickler unter die Lupe nehmen

Schauen Sie sich genau an, wer hinter dem Projekt steht. Hat der Entwickler schon erfolgreich Projekte abgeschlossen? Welche Referenzen gibt es? Ein erfahrener Projektentwickler mit nachweisbaren Erfolgen reduziert das Risiko erheblich.

Standort, Standort, Standort

Das alte Immobilien-Mantra gilt auch hier. Projekte in gefragten Lagen mit guter Infrastruktur und stabiler Nachfrage sind weniger riskant als Objekte in strukturschwachen Gebieten – auch wenn dort oft höhere Renditen versprochen werden.

Streuen, streuen, streuen

Das kann ich nicht oft genug betonen: Verteilen Sie Ihre Investitionen auf mehrere Projekte, verschiedene Standorte und unterschiedliche Plattformen. Experten empfehlen, maximal 5 bis 10 Prozent des verfügbaren Kapitals in Crowdinvesting zu stecken.

Die richtige Plattform wählen

Seriöse Anbieter zeichnen sich durch transparente Kostenstrukturen, umfassende Projektinformationen und regelmäßige Berichte aus. Lesen Sie auch Bewertungen und Erfahrungsberichte anderer Anleger – die können sehr aufschlussreich sein.

Mein persönliches Fazit

Crowdinvesting in Immobilien ist definitiv eine interessante Sache. Es ermöglicht auch normalen Anlegern den Zugang zu einem Markt, der früher verschlossen war. Die Renditechancen sind attraktiv, besonders in Zeiten niedriger Sparzinsen.

Aber – und das kann ich nicht deutlich genug sagen – unterschätzen Sie die Risiken nicht. Ein Totalverlust ist nicht nur theoretisch möglich, sondern kommt in der Praxis vor. Deshalb sollte Crowdinvesting in Immobilien immer nur eine Beimischung in einem gut diversifizierten Portfolio sein, nie die einzige Anlagestrategie.

Wenn Sie sich dafür entscheiden: Lassen Sie sich Zeit bei der Auswahl, lesen Sie das Kleingedruckte, und investieren Sie nur Geld, dessen Verlust Sie verkraften können. Dann kann diese Form der Immobilieninvestition durchaus eine sinnvolle Ergänzung Ihrer Anlagestrategie sein.