Denkmalabschreibung 2025 – Steuervorteile richtig nutzen
Bei der Denkmalabschreibung erlebe ich immer wieder das gleiche Muster: Investoren sind begeistert von den hohen Steuervorteilen, unterschätzen aber die strenge Trennung zwischen förderfähigen und nicht-förderfähigen Kosten. Haben Sie sich schon mal gefragt, warum so viele Steuerstreitigkeiten genau an diesem Punkt entstehen? Die Crux liegt in den Details – und genau darauf möchte ich heute eingehen.
Was bedeuten „echte Sanierungskosten“ bei Denkmälern?
Das Finanzamt schaut 2025 noch genauer hin, welche Kosten tatsächlich dem Denkmalerhalt dienen. Ich erlebe in der Praxis immer wieder, dass hier die Grenzen verschwimmen. Echte Sanierungskosten – also die, die Sie tatsächlich absetzen können – umfassen im Kern:
- Kosten für die substanzerhaltenden Maßnahmen am historischen Bestand
- Arbeiten, die für eine zeitgemäße Nutzung unbedingt nötig sind
- Restaurierung erhaltenswerter historischer Elemente
- Grundlegende technische Erneuerungen (Elektrik, Heizung, Sanitär)
Was viele übersehen: Der Bundesfinanzhof hat Ende letzten Jahres ein spannendes Urteil gefällt. Die derzeit recht hohen Finanzierungskosten gehören nicht zu den begünstigten Aufwendungen. Das schmerzt natürlich besonders in Zeiten, wo die Zinsen immer noch deutlich über dem Niveau der Vorjahre liegen.
Rechtliche Rahmenbedingungen 2025 – was hat sich geändert?
Die Dokumentationspflichten sind meiner Erfahrung nach jetzt noch strenger geworden. Planen Sie eine Denkmalsanierung? Dann lassen Sie sich die Maßnahmen unbedingt vor Baubeginn von der Denkmalbehörde absegnen. Ich kann gar nicht oft genug betonen, wie wichtig dieser Schritt ist!
Bei den Abschreibungssätzen gilt aktuell:
- Selbstnutzer können 9% jährlich für die ersten 10 Jahre absetzen
- Bei vermieteten Objekten sind es 7% über 12 Jahre hinweg
Was mich in der Beratungspraxis immer wieder überrascht: Viele Investoren übersehen die neue Regelung zur Nachversteuerung. Stellt das Finanzamt fest, dass Sie Kosten falsch deklariert haben, werden diese mit 6% verzinst nachversteuert. Das kann teuer werden – glauben Sie mir.
Praktische Tipps zur Kostenabgrenzung
Nach über 15 Jahren in der Immobilienbranche rate ich Ihnen: Investieren Sie vorab in gute Beratung, statt später draufzuzahlen. Konkret heißt das:
- Holen Sie einen auf Denkmalschutz spezialisierten Steuerberater ins Boot – am besten bevor die ersten Handwerker anrücken
- Bestehen Sie bei Ihren Handwerkern auf getrennte Rechnungen für denkmalrelevante und nicht-relevante Arbeiten
- Dokumentieren Sie penibel mit Fotos. Nicht nur vorher/nachher, sondern auch die Zwischenschritte
- Werfen Sie einen Blick auf die neue Denkmalschutz-App des Finanzministeriums – sie ist seit März verfügbar und erleichtert die Dokumentation erheblich
Was ich besonders empfehle – und was sich in meiner Praxis bewährt hat: Nutzen Sie die Vorabzustimmung. Ja, die neue „Fast-Track“-Option kostet zwar 1.500 Euro extra, die Sie nicht absetzen können. Aber glauben Sie mir – diese Investition kann Ihnen später viel Ärger und noch mehr Geld sparen.
Fallen, die ich immer wieder sehe
Wissen Sie, was die häufigsten Stolpersteine sind? In der Beratung erlebe ich immer wieder drei typische Fehler:
- Luxuriöse Ausbauten, die weit über den denkmalpflegerischen Bedarf hinausgehen – der vergoldete Wasserhahn ist eben keine notwendige Sanierungsmaßnahme
- Nachträgliche Änderungen am genehmigten Sanierungsplan ohne neue Abstimmung mit der Behörde
- Zu späte oder unvollständige Dokumentation – was übrigens mittlerweile zur kompletten Aberkennung der Steuerbegünstigung führen kann
Mein Fazit zur Denkmalabschreibung 2025
Die steuerlichen Vorteile bei Denkmälern sind nach wie vor attraktiv – das ist unbestritten. Aber die Spielregeln wurden verschärft. Ich halte es für entscheidend, dass Sie die Kosten von Anfang an sauber trennen und dokumentieren. Die neue Nachversteuerungsregelung mit 6% Verzinsung kann sonst schnell den schönsten Steuervorteil zunichtemachen.
Aus meiner Sicht lohnt sich die Investition in ein Denkmal immer noch – vorausgesetzt, Sie spielen nach den neuen Regeln und bereiten sich gründlich vor. Eine präzise Planung, professionelle Beratung und penible Dokumentation sind der Schlüssel. Dann steht Ihrem steuerlich begünstigten Denkmalproject auch 2025 nichts im Wege. Und haben Sie Fragen? Dann lassen Sie sich unbedingt individuell beraten – dieser Text ersetzt keine steuerliche Fachberatung für Ihren speziellen Fall.