Grunderwerbsteuer 2025: Was Immobilienkäufer jetzt wissen müssen
Grunderwerbsteuer 2025 – Was sich für Immobilienkäufer wirklich ändert
Wissen Sie eigentlich, warum ein Hauskauf in Bayern deutlich günstiger sein kann als derselbe Kauf in Nordrhein-Westfalen? Die Antwort liegt in der Grunderwerbsteuer 2025 – einem Kostenfaktor, der bei vielen Immobilienkäufern für böse Überraschungen sorgt. Je nach Bundesland fallen zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises an. Das sind bei einer 400.000-Euro-Immobilie schnell mal 12.000 Euro Unterschied.
Was mich in der Branche immer wieder überrascht: Viele Erstkäufer unterschätzen diese Nebenkosten völlig. Dabei können sie entscheidend dafür sein, ob der Traum vom Eigenheim platzt oder nicht.
Die regionalen Unterschiede werden immer extremer
Ehrlich gesagt finde ich die Entwicklung der letzten Jahre bedenklich. Während Bayern konsequent bei seinen 3,5 Prozent bleibt, schrauben andere Bundesländer munter weiter nach oben. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein – sie alle verlangen mittlerweile 6,5 Prozent.
Immerhin hat Thüringen 2024 eine Kehrtwende hingelegt und den Satz von 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt. Ein Schritt in die richtige Richtung, wenn Sie mich fragen. Trotzdem: Die Schere geht weiter auseinander.
Änderungen bei der Grunderwerbsteuer 2025
Bremen plant zum 1. Juli 2025 eine weitere Erhöhung – von 5,0 auf 5,5 Prozent. Hamburg und Sachsen haben ihre Sätze bereits 2023 angehoben. Das bedeutet: Die Belastung für Immobilienkäufer steigt weiter.
Rechnen Sie mal nach: Bei einem typischen Einfamilienhaus für 400.000 Euro zahlen Sie in Bayern 14.000 Euro Grunderwerbsteuer. In einem 6,5-Prozent-Bundesland werden daraus 26.000 Euro. Das sind 12.000 Euro mehr – Geld, das vielen Familien für die Finanzierung oder Renovierung fehlt.
Endlich kommt Bewegung bei den Entlastungen
Die gute Nachricht: Einige Bundesländer haben erkannt, dass sie junge Familien regelrecht abschrecken. Baden-Württemberg ist 2023 vorangegangen mit einem Freibetrag von bis zu 200.000 Euro – allerdings nur bei Familieneinkommen bis 60.000 Euro. Das ist schon sehr restriktiv, hilft aber immerhin manchen Familien.
Was ich besonders interessant finde: Hessen prüft gerade das sogenannte „Hessengeld“. 10.000 Euro pro Antragsteller plus 5.000 Euro pro Kind – das könnte die Grunderwerbsteuer 2025 merklich abfedern.
Bayern geht einen anderen Weg
Bayern setzt weiterhin auf den niedrigen Grundsatz von 3,5 Prozent statt auf komplizierte Freibetragsregelungen. Aus steuerlicher Sicht macht das durchaus Sinn – einfach, transparent, für alle gleich. Trotzdem werden dort familienfreundlichere Maßnahmen diskutiert.
Nordrhein-Westfalen hatte zeitweise durchaus sinnvolle Fördermodelle im Programm, diese sind aktuell aber beendet. Schade eigentlich – bei 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer wären solche Entlastungen bitter nötig.
Die Hürden sind hoch – teilweise zu hoch
Wenn Sie von diesen Entlastungen profitieren wollen, müssen Sie meist eine ganze Reihe von Bedingungen erfüllen:
- Sie dürfen noch nie eine Immobilie besessen haben
- Die Eigennutzung muss mindestens fünf Jahre dauern
- Ihr Einkommen darf bestimmte Grenzen nicht überschreiten
- Oft gibt es Preisobergrenzen für die Immobilie
- Teilweise sind die Förderungen nur für Familien mit Kindern verfügbar
Was mich stört: Die Einkommensgrenzen sind oft sehr niedrig angesetzt. Gerade in Ballungsräumen mit hohen Immobilienpreisen verdienen viele Familien mehr als die Grenzwerte – können sich aber trotzdem kaum Wohneigentum leisten.
Der Antrag läuft über das Finanzamt
Falls Sie die Voraussetzungen erfüllen: Den Antrag stellen Sie beim örtlichen Finanzamt, und zwar zeitnah nach dem Kauf. Lassen Sie sich hier unbedingt beraten – manche Fristen sind sehr kurz bemessen.
Was diese Reformen wirklich bewirken
In Baden-Württemberg ist seit 2023 tatsächlich ein Anstieg der Eigentumsübertragungen an junge Familien um etwa 15 Prozent zu beobachten. Das zeigt: Solche Entlastungen wirken. Die Frage ist nur: Für wen?
Aus meiner Sicht profitieren oft die falschen Leute. Wer gerade so die Einkommensgrenzen einhält und trotzdem 300.000 oder 400.000 Euro für eine Immobilie aufbringen kann, gehört nicht unbedingt zu den Bedürftigsten. Andererseits: Jede Entlastung für Familien ist besser als gar keine.
Das Problem mit den Preisen
Was ich befürchte: Wenn in einem Bundesland plötzlich viele Erstkäufer steuerlich entlastet werden, steigt die Nachfrage. Und höhere Nachfrage führt fast automatisch zu höheren Preisen. Im schlimmsten Fall verpufft die Steuerentlastung durch teurere Immobilien.
In strukturschwächeren Regionen könnte das anders aussehen. Dort könnten solche Anreize junge Menschen tatsächlich zum Bleiben bewegen – was gegen den demografischen Wandel helfen würde.
Mein Rat für Immobilienkäufer bei der Grunderwerbsteuer 2025
Informieren Sie sich vor dem Kauf über alle verfügbaren Entlastungen in Ihrem Bundesland. Die Ersparnisse können erheblich sein – manchmal mehrere zehntausend Euro. Aber verlassen Sie sich nicht auf veraltete Informationen, die Regelungen ändern sich ständig.
Wichtig auch: Kalkulieren Sie alle Nebenkosten realistisch. Zur Grunderwerbsteuer kommen noch Notar- und Grundbuchkosten (1,5 bis 2 Prozent) und möglicherweise Maklerprovision (3 bis 7 Prozent). Insgesamt können Sie mit 5 bis 15 Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten rechnen.
Professionelle Beratung lohnt sich
Lassen Sie sich frühzeitig vom Finanzamt oder einem Steuerberater beraten. Was übrigens auch wichtig ist: Prüfen Sie, ob ein Kauf in einem Nachbarbundesland mit niedrigerer Grunderwerbsteuer für Sie infrage kommt. Bei den aktuellen Preisunterschieden kann sich sogar ein längerer Arbeitsweg rechnen.
Die Entwicklung der Grunderwerbsteuer bleibt spannend. Ich hoffe, dass 2025 mehr Bundesländer dem Beispiel der Vorreiter folgen und Erstkäufern unter die Arme greifen. Denn eins ist klar: Ohne Entlastungen wird Wohneigentum für normale Familien immer schwerer erreichbar.