Immobilien 2025: Neue Chancen nach der Preiskorrektur?

Lohnen sich Immobilien 2025 noch? Eine ehrliche Einschätzung

Der Immobilienmarkt hat uns in den letzten Jahren wahrlich auf eine Achterbahnfahrt mitgenommen. Nach dem Boom folgte die Ernüchterung – und jetzt? Befinden wir uns 2025 an einem Wendepunkt, der neue Chancen bietet? Diese Frage beschäftigt mich täglich, wenn ich mit Anlegern spreche.

Markt im Wandel: Wo wir heute stehen

Die heftigen Preiskorrekturen von 2022 bis 2024 haben den Markt durchgeschüttelt, aber mittlerweile erkennen wir eine deutliche Stabilisierung. Was mich persönlich optimistisch stimmt: Die EZB hat endlich reagiert! Die schrittweisen Leitzinssenkungen seit Ende 2024 haben zu spürbar günstigeren Finanzierungsbedingungen geführt. Mit durchschnittlich 3,1 Prozent für 10-jährige Darlehen atmen viele potenzielle Käufer wieder auf – ein erheblicher Unterschied zu den über 4 Prozent, mit denen wir uns herumschlagen mussten.

Bestandsimmobilien haben preislich einen neuen Boden gefunden, etwa 15-20 Prozent unter den überhitzten Niveaus von 2021. Besonders in B- und C-Lagen sehe ich jetzt wieder interessante Einstiegschancen. Der Neubausektor? Der kämpft weiterhin. Die Baukosten sind seit 2021 um fast 30 Prozent gestiegen – ein Faktor, den viele Anleger unterschätzen. Das liegt nicht nur an den Materialkosten, sondern auch an den verschärften Energievorgaben, die uns noch lange begleiten werden.

Wissen Sie, was trotz aller Marktturbulenzen konstant bleibt? Die Wohnungsknappheit in den Ballungsräumen. Statt der politisch versprochenen 400.000 neuen Wohnungen jährlich wurden 2024 gerade mal 220.000 Einheiten fertiggestellt. Diese anhaltende Knappheit stützt sowohl Miet- als auch Kaufpreise in diesen Regionen – ein fundamentaler Faktor, den man nicht ignorieren sollte.

Wo ich heute echte Chancen sehe

Nach jahrelanger Beobachtung des Marktes kristallisieren sich einige besonders interessante Bereiche heraus:

• Mittelstädte mit Renditevorteilen: Während München oder Hamburg mit Mietrenditen unter 3% kaum noch Spielraum bieten, entdecke ich in wirtschaftlich stabilen Mittelstädten wie Kassel, Erfurt oder Rostock regelmäßig Objekte mit 4,5 bis 5,5 Prozent Bruttorendite. Hier stimmt das Verhältnis von Risiko und Ertrag oft deutlich besser.
• Energetisch sanierte Bestandsimmobilien: Mit der verschärften CO₂-Bepreisung seit Anfang des Jahres trennt sich die Spreu vom Weizen. Gut sanierte Objekte haben nicht nur niedrigere Betriebskosten, sondern werden auch bei der Vermietbarkeit klar bevorzugt. Hier zahlt sich Weitblick aus!
• Mikro-Apartments in Uni-Städten: Ein Trend, der mich nicht überrascht: In Universitätsstädten sehe ich eine konstant hohe Nachfrage nach kompakten, effizienten Wohneinheiten. Die Mietrenditen liegen häufig über 5 Prozent – und die Mobilitätsbereitschaft junger Menschen sorgt für kontinuierliche Nachfrage.
• Value-Add als Strategie: Renovierungsbedürftige Objekte aus den 70ern und 80ern mit klug geplanten Modernisierungen aufzuwerten – das kann sich richtig lohnen. Vorausgesetzt, die Lage stimmt und man kalkuliert die Sanierungskosten realistisch. Ich erlebe immer wieder, wie Anleger sich hier verschätzen.

Was mich besonders freut: Die gesunkenen Finanzierungskosten verbessern endlich wieder die Cashflow-Situation. 2023 war es fast unmöglich, vermietete Objekte mit positivem Cashflow zu finden. Heute sind bei geschickter Finanzierung Überschüsse von 1-2 Prozent nach allen Kosten wieder machbar. Das klingt nicht spektakulär, bildet aber eine solide Basis.

Risiken nicht unterschätzen – worauf Sie achten sollten

Bei aller vorsichtigen Euphorie – der Immobilienmarkt 2025 hat seine Tücken. Diese sollten Sie unbedingt auf dem Schirm haben:

Die regulatorischen Anforderungen werden immer anspruchsvoller. Das überarbeitete Gebäudeenergiegesetz zwingt bis 2030 praktisch alle Bestandsimmobilien auf EH 70-Standard. Was bedeutet das konkret? Sanierungskosten zwischen 500 und 1.000 Euro pro Quadratmeter können auf Sie zukommen. Eine Kalkulation ohne diesen Faktor ist heute fahrlässig.

Haben Sie sich mit den demografischen Risiken beschäftigt? Während Ballungsräume weiter wachsen, verlieren viele ländliche Regionen kontinuierlich Einwohner. In strukturschwachen Gebieten kann das zu schleichenden Wertverlusten führen, die anfangs kaum spürbar sind. Eine gründliche Standortanalyse ist heute wichtiger denn je.

Was mich persönlich beunruhigt, sind die politischen Unsicherheiten im Mietrecht. Nach den Verschärfungen der Mietpreisbremse 2024 könnten weitere Eingriffe folgen. Meine Empfehlung: Kalkulieren Sie konservativ und bauen Sie Puffer ein.

Beim Thema Zinsen würde ich zur Vorsicht raten. Ja, die Zinsen sind aktuell erfreulich moderat – aber wer garantiert, dass das so bleibt? Planen Sie Ihre Finanzierung mit Szenarien für steigende Zinsen und achten Sie auf angemessene Tilgung. Die Fehler von 2020/21 mit minimalen Tilgungsraten sollten sich nicht wiederholen.

Ein Faktor, der immer wichtiger wird: der ESG-Trend. Banken differenzieren zunehmend nach Nachhaltigkeitskriterien. Energieeffiziente Gebäude profitieren von besseren Konditionen, während „braune“ Immobilien mit Aufschlägen rechnen müssen. Dieser Trend wird sich weiter verstärken.

Anlagestrategien – je nach Erfahrung und Risikobereitschaft

Welcher Anlegertyp sind Sie? Die Antwort entscheidet über die passende Strategie:

Für Einsteiger und sicherheitsorientierte Anleger rate ich zu Eigentumswohnungen in mittelgroßen Städten mit stabiler wirtschaftlicher Entwicklung. Achten Sie auf gute Energiewerte oder kalkulierbare Sanierungsmöglichkeiten. Der überschaubare Verwaltungsaufwand und die moderate Investitionssumme bieten ein ausgewogenes Chancen-Risiko-Profil.

Wer bereits Erfahrung hat und über mehr Kapital verfügt, sollte Mehrfamilienhäuser in Betracht ziehen. Sie bieten nicht nur Skalenvorteile bei Verwaltung und Instandhaltung, sondern auch mehr Flexibilität bei der Verwertung. Einzelne Wohnungen können bei Bedarf separat verkauft werden – ein Vorteil, den ich persönlich sehr schätze.

Für Anleger mit begrenztem Budget oder Wunsch nach Risikostreuung sind Beteiligungen an Immobilienfonds eine pragmatische Alternative. Besonders interessant finde ich aktuell spezialisierte Fonds für Pflegeimmobilien oder nachhaltige Wohnkonzepte. Sie profitieren von demografischen Trends ohne eigenes Management.

Eines möchte ich betonen: Egal für welche Strategie Sie sich entscheiden – eine gründliche Due Diligence ist heute unverzichtbar. Objektprüfung, Standortanalyse und realistische Rentabilitätsberechnung entscheiden über Erfolg oder Misserfolg. Und vergessen Sie die steuerlichen Aspekte nicht – die erhöhten Abschreibungsmöglichkeiten können Ihre Renditekalkulation deutlich verbessern.

Mein Fazit zum Immobilienmarkt 2025

Immobilien bleiben aus meiner Sicht eine zentrale Säule für langfristigen Vermögensaufbau – allerdings unter veränderten Vorzeichen. Der Markt hat an Reife gewonnen und verzeiht keine groben Schnitzer mehr. Die gute Nachricht: Nach den Korrekturen bieten sich wieder attraktivere Einstiegschancen.

Wer heute erfolgreich in Immobilien investieren will, muss energetische Standards, demografische Faktoren und Finanzierungsstrukturen gleichermaßen im Blick haben. Solid finanzierte Objekte in stabilen Regionen können weiterhin attraktive Renditen liefern – aber es braucht mehr Sorgfalt bei der Auswahl als noch vor einigen Jahren.

Mein wichtigster Rat? Investieren Sie Zeit in fundierte Analysen und bleiben Sie bei Ihrer Kalkulation realistisch. Der reifer gewordene Markt belohnt diejenigen, die mit Augenmaß und langfristiger Perspektive agieren. Die Zeit der schnellen Gewinne durch bloße Preissteigerungen ist vorbei – aber für strategische Investoren bietet 2025 durchaus interessante Möglichkeiten.