Immobilien als Kapitalanlage: Warum 2025 wieder attraktiver

Warum Immobilien als Kapitalanlage 2025 wieder interessanter werden

Nach den turbulenten Jahren mit steigenden Zinsen und unsicheren Marktbedingungen schauen viele Anleger wieder verstärkt auf Immobilien als Kapitalanlage. Was mich dabei immer wieder überrascht: Trotz aller Diskussionen um den Immobilienmarkt suchen Menschen nach wie vor nach stabilen, langfristigen Anlagen. Und das aus gutem Grund.

Die Vermietung von Immobilien bietet etwas, was andere Anlagen oft nicht haben – eine gewisse Greifbarkeit und planbare Erträge. Natürlich vorausgesetzt, man geht die Sache richtig an. Denn ohne fundierte Renditeberechnung und ein Verständnis für die steuerlichen Möglichkeiten wird’s schnell teuer.

Renditen bei Immobilien als Kapitalanlage richtig berechnen – mehr als nur Mieteinnahmen

Seien wir ehrlich: Die Bruttomietrendite ist zwar der erste Anhaltspunkt, aber sie erzählt nur die halbe Geschichte. Jährliche Mieteinnahmen geteilt durch den Kaufpreis mal 100 – fertig ist die Prozentangabe. Bei einer 300.000-Euro-Wohnung mit 15.000 Euro Jahresmiete sind das 5 Prozent. Soweit, so einfach.

Was mich in der Praxis aber immer wieder ärgert, ist diese Fokussierung auf die Bruttowerte. Die Nettomietrendite zeigt nämlich das wahre Bild. Und da kommen einige Kostenpunkte zusammen:

• Verwaltungskosten (auch wenn Sie selbst verwalten – Ihre Zeit kostet auch etwas)
• Instandhaltungsrücklagen
• Versicherungen
• Grundsteuer
• Leerstandszeiten – die kommen leider vor

Als Faustregel rechne ich meistens mit 25 Prozent der Bruttomiete für diese Posten. Manchmal sind es nur 20 Prozent bei neuen Objekten, manchmal auch 30 Prozent oder mehr bei älteren Bestandsimmobilien. Aus unseren 5 Prozent Bruttomietrendite werden dann realistisch betrachtet etwa 3,5 bis 4 Prozent netto.

Der Hebel macht den Unterschied

Hier wird’s interessant: Die Eigenkapitalrendite kann deutlich höher ausfallen, wenn Sie geschickt finanzieren. Wer nur 20 Prozent Eigenkapital einsetzt und den Rest mit günstigen Zinsen fremdfinanziert, nutzt den sogenannten Leverage-Effekt. Klingt kompliziert, ist aber eigentlich simpel: Solange die Immobilienrendite höher liegt als die Finanzierungskosten nach Steuern, verstärkt der Kredit Ihre Eigenkapitalrendite.

Was übrigens auch bedeutet, dass das aktuelle Zinsniveau von 2025 wieder ganz interessante Möglichkeiten eröffnet.

Steuerliche Vorteile – oft unterschätzt, aber goldwert

Wissen Sie eigentlich, warum so viele erfolgreiche Anleger auf Immobilien als Kapitalanlage setzen? Die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten sind ein wesentlicher Grund. Und nein, das ist keine Steuertrickserei, sondern ganz legale Abschreibungsmöglichkeiten, die der Gesetzgeber bewusst geschaffen hat.

Die klassische lineare Abschreibung

Bei Gebäuden können Sie jährlich 2 Prozent des Gebäudewerts abschreiben – bei Altbauten vor 1925. Neubauten sogar 2,5 Prozent. Das läuft 40 oder 50 Jahre so weiter. Klingt nach wenig? Rechnen Sie mal durch: Bei einem 400.000-Euro-Gebäude (ohne Grundstücksanteil) sind das 10.000 Euro jährlich weniger zu versteuerndes Einkommen.

Dazu kommen noch die ganzen anderen absetzbaren Positionen:

• Geringwertige Wirtschaftsgüter bis 800 Euro netto sofort absetzbar
• Reparaturen und Modernisierungen als Erhaltungsaufwand
• Finanzierungszinsen
• Fahrtkosten zur Immobilie
• Rechts- und Steuerberatung

Sonderabschreibungen richtig nutzen

Besonders spannend wird es bei energetischen Sanierungen und denkmalgeschützten Immobilien. Bei Denkmälern können bis zu 90 Prozent der Sanierungskosten über acht Jahre abgeschrieben werden. Das ist schon beeindruckend – allerdings auch mit entsprechenden Auflagen verbunden.

Aus meiner Sicht sollten Sie hier unbedingt einen Steuerberater mit Immobilienschwerpunkt hinzuziehen. Die Ersparnis rechtfertigt das Honorar meist um ein Vielfaches.

Standort entscheidet – aber nicht immer wie erwartet

Bei der Standortwahl sehe ich immer wieder dieselbe Diskussion: A-Lage oder doch lieber B- und C-Lagen mit höherer Anfangsrendite? Ehrlich gesagt, die Antwort ist nicht so eindeutig, wie viele glauben.

A-Lagen in Großstädten bieten Sicherheit und stabile Wertentwicklung. Die Anfangsrenditen sind meist niedriger, aber Leerstandsrisiko und Wertverfall sind minimal. Dafür brauchen Sie deutlich mehr Kapital.

B- und C-Lagen können durchaus attraktive laufende Erträge erzielen. Hier ist aber eine genauere Marktanalyse erforderlich. Worauf ich dabei achte:

• Demografische Entwicklung – schrumpft oder wächst die Region?
• Wirtschaftsstruktur – wie diversifiziert ist der Arbeitsmarkt?
• Verkehrsanbindung und Infrastruktur
• Geplante Stadtentwicklungsprojekte

Objekttypen bewusst wählen

Mehrfamilienhäuser haben oft bessere Renditen als Eigentumswohnungen, bedeuten aber auch mehr Verwaltungsaufwand und höheren Kapitaleinsatz. Was ich interessant finde: Mikro-Apartments in Universitätsstädten entwickeln sich zu einer echten Nische mit überdurchschnittlichen Erträgen.

Die Frage ist also nicht nur wo, sondern auch was Sie kaufen.

Finanzierung und Risiken im Griff behalten

Das Zinsniveau 2025 bewegt sich in einem moderaten Bereich – typischerweise zwischen 2,5 und 4 Prozent für Immobiliendarlehen. Das ist durchaus wieder interessant, besonders im Vergleich zu den Höchstständen der letzten Jahre.

Eigenkapital ja, aber wie viel?

Vollfinanzierungen sind möglich, aber ich halte das für riskant. 20 bis 30 Prozent Eigenkapital plus die Kaufnebenkosten sind aus meiner Sicht ein vernünftiger Ansatz. Das schafft finanzielle Sicherheit und bessere Kreditkonditionen.

Zur Risikominimierung gehört mehr als nur die richtige Finanzierung:

• Mietausfallversicherung – kostet wenig, kann viel Ärger ersparen
• Professionelle Bonitätsprüfung der Mieter
• Ausreichende Liquiditätsreserven für unvorhergesehene Reparaturen
• Diversifikation, falls das Budget für mehrere Objekte reicht

Zinsbindung strategisch planen

Bei der Zinsbindung lässt sich pauschal schwer etwas empfehlen. Eine längere Zinsbindung gibt Planungssicherheit, kostet aber meist einen Aufschlag. Kürzere Bindungen sind günstiger, bergen aber das Risiko steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung.

Was sich in der Praxis bewährt hat: Eine Beratung durch erfahrene Finanzierungsexperten, die verschiedene Szenarien durchrechnen können.

Mein Fazit nach Jahren in der Branche

Immobilien als Kapitalanlage funktionieren auch 2025 – aber nur mit der richtigen Vorbereitung. Realistische Renditeerwartungen sind dabei genauso wichtig wie das Verständnis für steuerliche Möglichkeiten und solides Risikomanagement.

Was ich immer wieder betone: Erfolgreiche Immobilieninvestoren kombinieren fundierte Marktkenntnis mit professioneller Beratung. Die Investition in einen guten Steuerberater und Finanzierungsexperten zahlt sich fast immer aus. Und seien Sie ehrlich zu sich selbst – falls Ihnen die Zeit oder das Fachwissen für die Verwaltung fehlt, ist eine professionelle Hausverwaltung oft die bessere Lösung.

Am Ende geht es darum, eine Strategie zu entwickeln, die zu Ihrer persönlichen Situation und Ihren langfristigen Zielen passt. Dann können vermietete Immobilien durchaus ein solider Baustein für Ihr Vermögen werden.