Potenzial entfalten: Wertmaximierung durch Aufstockung zum Mehrfamilienhaus

Vom Einfamilienhaus zum rentablen Mehrfamilienhaus – 90.000 Euro Mehrerlös durch professionelle Potenzialanalyse

Das Ausgangsobjekt

Eine besondere Verkaufssituation: Eine gepflegte Doppelhaushälfte aus dem Baujahr 1950, teilsaniert 1995, sollte verkauft werden. Das Objekt verfügte über:

• Wohnfläche: ca. 135 m²
• Grundstücksgröße: 471 m²
• Energieeffizienzklasse: G (ca. 200 kWh/m²a)
• Marktwert (klassische Bewertung): ca. 530.000 €
• Besonderheiten: Großzügige Dachterrasse (45 m²), befahrbarer Keller, extra breite Garage

Der CALVEST-Unterschied: Potenzial statt Ist-Zustand

Während klassische Makler lediglich den Ist-Zustand bewerten und verkaufen, analysieren wir als Immobilienprofis das tatsächliche Entwicklungspotenzial einer Immobilie.

Unser Ansatz:

Klassischer Makler:

• Bewertung nach aktuellem Zustand
• Standard-Exposé mit Fotos
• Verkaufspreis: ca. 530.000 €
• Provision für reinen Verkauf

CALVEST GmbH:

• Umfassende Potenzialanalyse
• Detailliertes Sanierungskonzept mit Kalkulation
• Aufzeigen der Wertsteigerungsmöglichkeiten
• Verkaufspreis: 620.000 €
• Mehrerlös für Verkäufer: 90.000 €

Die professionelle Potenzialanalyse

Als Immobilienexperten mit technischem Hintergrund erkannten wir sofort die verborgenen Möglichkeiten dieser Immobilie. Die solide Bausubstanz, das großzügige Grundstück und die bereits vorhandene Raumaufteilung boten ideale Voraussetzungen für eine wertsteigernde Projektentwicklung.

Drei entscheidende Faktoren sprachen für das Entwicklungspotenzial:

1. Lage: Ruhige Konradsiedlung mit hervorragender Infrastruktur, nur 3 km zur Innenstadt
2. Substanz: Massivbauweise mit bereits durchgeführten Teilsanierungen (Fenster 1996, Dach 1992)
3. Ausbaumöglichkeiten: Aufstockungspotenzial und ausbaufähiger Kellerbereich mit Fenstern

Das Entwicklungskonzept für den Käufer

Wir erstellten ein durchdachtes Sanierungs- und Projektierungskonzept, das dem Käufer die Transformation aufzeigte:

1. Energetische Modernisierung (Effizienzklasse A/B)

Geplante Maßnahmen:

• Austausch des ineffizienten Elektro-/Holzheizsystems durch moderne Luft-Luft-Wärmepumpe (Multi-Split)
• Installation einer 10 kWp PV-Anlage mit 10 kWh Speicher
• Diffusionsoffene Innendämmung inkl. Keller (200 m²)
• Kompletter Fenstertausch (10 Stück)
• Erneuerung aller Bodenbeläge (195 m²)

Energetisches Ergebnis:

• Reduzierung von Klasse G (200 kWh/m²a) auf Klasse A/B (50-75 kWh/m²a)
• Drastische Senkung der Betriebskosten
• Zukunftsfähiges, nachhaltiges Wohnkonzept

2. Wohnflächenerweiterung

Aufstockung in Holzständerbauweise:

• Teilabriss des Obergeschosses
• Neubau von 50 m² zusätzlicher Wohnfläche
• Moderne, hochwertige Bauweise

Kellerausbau:

• Ausbau von ca. 30 m² zu vollwertigem Wohnraum
• Fenster vorhanden – vergleichbar mit Souterrain-Wohnung
• Potenzial für Wellnessbereich oder separate Einheit

Neue Gesamtwohnfläche: ca. 195 m² (statt 135 m²)

3. Schaffung mehrerer Wohneinheiten

Die durchdachte Raumaufteilung ermöglicht verschiedene Nutzungskonzepte:

• Klassisches Einfamilienhaus mit großzügiger Fläche
• Mehrgenerationenhaus mit separaten Bereichen
• Vermietungsobjekt mit mehreren Einheiten
• Kombination aus Eigennutzung und Vermietung

Die transparente Kostenkalkulation

Die Gesamtinvestition für die umfassende Sanierung und Erweiterung beläuft sich auf 265.000 Euro und gliedert sich wie folgt: Der Teilabriss des Obergeschosses schlägt mit 25.000 Euro zu Buche, während die Aufstockung in moderner Holzständerbauweise über 50 Quadratmeter mit 108.000 Euro den größten Einzelposten darstellt. Für die diffusionsoffene Innendämmung inklusive Keller über 200 Quadratmeter sind 28.000 Euro veranschlagt, der Kellerausbau zu vollwertigem Wohnraum über 30 Quadratmeter kostet 27.000 Euro. Der komplette Fenstertausch für 10 Stück moderne Isolierfenster beläuft sich auf 12.000 Euro, während die Erneuerung aller Bodenbeläge über 195 Quadratmeter mit 12.000 Euro kalkuliert ist. Der Heizungstausch auf ein modernes Klima-Split-System kostet 28.000 Euro, und die Installation der 10 kWp PV-Anlage mit 10 kWh Speicher ist mit 25.000 Euro veranschlagt.

Ein entscheidender Vorteil dieses Sanierungskonzepts liegt in der optimalen Ausschöpfung staatlicher Förderprogramme mit einem Gesamtvolumen von 57.400 Euro. Über das BEG EM Programm werden für den Heizungstausch 50 Prozent der Kosten gefördert, was 14.000 Euro entspricht. Die Aufstockung wird über das KfW 261 Programm mit einem Tilgungszuschuss von 30.000 Euro unterstützt, da sie Teil einer Effizienhaussanierung ist. Die Innendämmung wird mit 20 Prozent plus iSFP-Bonus gefördert, was eine Förderung von 5.600 Euro ergibt. Für den Kellerausbau können ebenfalls 20 Prozent plus iSFP-Bonus beantragt werden, insgesamt 5.400 Euro. Auch der Fenstertausch wird mit 20 Prozent plus iSFP-Bonus gefördert, was 2.400 Euro entspricht.

Nach Abzug aller Förderungen ergibt sich eine Netto-Eigeninvestition von 207.600 Euro für die reinen Baumaßnahmen. Inklusive eines Puffers von 10 Prozent plus 20.000 Euro für Unvorhergesehenes beläuft sich die Investition auf circa 236.260 Euro. Hinzu kommen Planungs- und Genehmigungskosten von 15.000 Euro sowie Erwerbsnebenkosten von 35.750 Euro, sodass sich der Gesamtaufwand für den Käufer auf circa 287.000 Euro beläuft.

Der prognostizierte Marktwert nach Abschluss der Sanierung liegt bei 1.195.500 Euro und setzt sich zusammen aus 195 Quadratmetern Wohnfläche zu je 5.500 Euro pro Quadratmeter, was 1.072.500 Euro ergibt, drei Stellplätzen zu je 20.000 Euro, also 60.000 Euro, sowie der Garage inklusive Grundstückswert mit 63.000 Euro.

Die Wertentwicklung: Gewinn auf allen Seiten

Für den Verkäufer: 90.000 Euro Mehrerlös

Der Verkäufer konnte durch unsere professionelle Potenzialanalyse einen Verkaufspreis von 620.000 Euro erzielen, während klassische Makler die Immobilie lediglich mit circa 530.000 Euro bewertet hätten. Dies entspricht einem Mehrerlös von 90.000 Euro – und das ohne zusätzlichen Aufwand, Risiko oder eigene Investitionen des Verkäufers.

Für den Käufer: Über 250.000 Euro Wertsteigerung

Die Rechnung für den Käufer gestaltet sich wie folgt: Der Kaufpreis beträgt 620.000 Euro, die Erwerbsnebenkosten belaufen sich auf 35.750 Euro, und die Sanierungskosten inklusive Planung und Puffer betragen 287.000 Euro. Damit ergibt sich eine Gesamtinvestition von 942.750 Euro. Bei einem prognostizierten Marktwert nach Sanierung von 1.195.500 Euro resultiert daraus eine Wertsteigerung von 252.750 Euro, was einem Return on Investment von circa 27 Prozent entspricht.

Warum klassische Makler diesen Wert nicht erreichen

Klassischer Maklerprozess:

❌ Bewertung ausschließlich nach Ist-Zustand
❌ Keine technische Analyse der Ausbaumöglichkeiten
❌ Keine Kalkulation von Sanierungsmaßnahmen
❌ Keine Fördermittelberatung
❌ Keine Projektierungskonzepte

Ergebnis: Verkaufspreis ca. 530.000 € – 90.000 € unter Wert!

CALVEST-Ansatz:

✅ Umfassende Potenzialanalyse
✅ Detaillierte Sanierungskalkulation
✅ Transparente Fördermittelübersicht
✅ Visualisierung der Wertentwicklung
✅ Professionelle Käuferansprache mit konkreten Zahlen

Ergebnis: Verkaufspreis 620.000 € – fairer Wert für beide Seiten!

Der Off-Market-Deal: Diskretion trifft Professionalität

Dieser Deal wurde nicht öffentlich ausgeschrieben, sondern durch unser professionelles Netzwerk diskret vermittelt.

Vorteile für alle Beteiligten:

Für den Verkäufer:

• Höherer Verkaufspreis durch Potenzialdarstellung (+90.000 €)
• Keine öffentliche Ausschreibung
• Qualifizierter, finanzstarker Käufer
• Schneller, reibungsloser Ablauf

Für den Käufer:

• Zugriff auf attraktive Off-Market-Immobilie
• Kein Bieterwettbewerb
• Professionelle Projektbegleitung möglich
• Klare Wirtschaftlichkeitsrechnung von Anfang an
• Ca. 27% Wertsteigerungspotenzial

Die Projektdauer

Phase 1: Planung & Genehmigung – 3-4 Monate

• Erstellung individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)
• Baugenehmigungen
• Architektenleistungen
• Förderanträge

Phase 2: Umsetzung – 6-8 Monate

• Teilabriss und Aufstockung
• Energetische Sanierung
• Innenausbau
• Installation Haustechnik

Gesamtprojektdauer: 9-12 Monate

Mehrwert für den Käufer

Der Käufer erhält durch unsere Potenzialanalyse:

✅ Transparente Investitionsrechnung mit realisierbarem Gewinn von ca. 250.000 €
✅ Detailliertes Sanierungskonzept als Planungsgrundlage
✅ Übersicht aller Fördermöglichkeiten (57.400 € Zuschüsse)
✅ Professionelle Projektbegleitung auf Wunsch
✅ Kontakte zu Architekten und Handwerkern aus unserem Netzwerk
✅ Wertstabile Kapitalanlage mit nachhaltigem Konzept
✅ Flexible Nutzungsmöglichkeiten (Familie, Vermietung, Mehrgenerationen)

Fazit: Potenzialanalyse schafft echten Mehrwert

Dieses Projekt zeigt eindrucksvoll, wie professionelle Immobilienexpertise echten Mehrwert für beide Seiten schafft:

Für den Verkäufer:
90.000 € Mehrerlös gegenüber klassischer Maklerbewertung – ohne zusätzlichen Aufwand oder Risiko.

Für den Käufer:
Klare Investitionsperspektive mit ca. 27% Wertsteigerungspotenzial und detaillierter Umsetzungsplanung.

Der Erfolgsfaktor:
Nicht der Ist-Zustand, sondern das erkannte und professionell dargestellte Potenzial macht den Unterschied!

Ihre Immobilie – Unser Know-how

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und den maximalen Wert erzielen? Oder suchen Sie nach einer Kapitalanlage mit echtem Entwicklungspotenzial?

CALVEST GmbH – Der Full-Service-Makler mit Potenzialblick

Unser Leistungsspektrum:

📊 Professionelle Potenzialanalyse

• Technische Bewertung der Ausbaumöglichkeiten
• Realistische Kostenkalkulation
• Fördermittelcheck

📈 Wertmaximierung für Verkäufer

• Entwicklungskonzepte statt Ist-Bewertung
• Bis zu 20% höhere Verkaufspreise
• Zugang zu qualifizierten Investoren

🏗️ Investitionsbegleitung für Käufer

• Detaillierte Wirtschaftlichkeitsrechnung
• Projektmanagement und Baubegleitung
• Architekten- und Handwerkervermittlung

💰 Finanzierung & Förderung

• Fördermittelberatung und Antragstellung
• Finanzierungsvermittlung
• Steueroptimierung

Kontaktieren Sie uns

CALVEST GmbH
Naab Str. 3
93073 Neutraubling

📞 Telefon: 09401-95502601
✉️ E-Mail: thomas.lozinski@calvest.de
🌐 Web: www.calvest.de

Ihr Ansprechpartner:
Thomas Lozinski
Geschäftsführer & Immobilienprofi

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