Immobilienkauf 2025: Sanierungsbedarf als Finanzierungschance

Immobilienkauf 2025: Wenn die Traumimmobilie noch Arbeit braucht

Träumen Sie auch von den eigenen vier Wänden? 2025 stehen Immobilienkäufer oft vor einer kniffligen Situation: Viele der wirklich interessanten Objekte brauchen eine ordentliche Portion Sanierung. Doch keine Sorge – was auf den ersten Blick abschreckend wirkt, kann sich als echter Glücksgriff entpuppen. Mit der passenden Finanzierungsstrategie lassen sich Kauf und Sanierung elegant unter einen Hut bringen. Das öffnet Ihnen die Tür zu Immobilien, die Sie sonst vielleicht links liegen lassen würden.

Sanierungsbedarf: Risiko oder versteckte Chance?

Kennen Sie das? Ein Haus hat die perfekte Lage, den richtigen Grundriss – aber dann dieser Sanierungsstau! Genau hier liegt aber oft die Gelegenheit. Sanierungsbedürftige Immobilien sind typischerweise 15-30% günstiger als vergleichbare modernisierte Objekte. Das macht sie besonders für preisbewusste Käufer interessant.

Was ich aus der Praxis aber immer wieder mitnehme: Die tatsächlichen Sanierungskosten werden fast immer unterschätzt. Deshalb rate ich dringend zu einem professionellen Sanierungsgutachten. Ja, das kostet zwischen 800 und 2.500 Euro – aber glauben Sie mir, diese Investition zahlt sich mehrfach aus. Die neuen KI-gestützten Gutachtenverfahren, die seit letztem Jahr auf dem Markt sind, liefern übrigens erstaunlich treffsichere Prognosen.

Worauf müssen Sie 2025 besonders achten? Diese Bereiche stehen häufig auf der Sanierungsliste:

• Energetische Sanierung – die verschärften Effizienzanforderungen seit 2024 machen’s nötig
• Heizungsmodernisierung – das Gebäudeenergiegesetz 2025 hat fossile Heizsysteme praktisch zum Auslaufmodell gemacht
• Dach und Dämmung – oft die größten Energiefresser im Haus
• Elektrik und Smart-Home – die alten Leitungen schaffen die moderne Technik einfach nicht mehr
• Barrierefreier Umbau – wird immer wichtiger, nicht nur für Senioren

Ein Tipp, den ich jedem mitgebe: Planen Sie immer mindestens 20% Puffer ein! In all meinen Jahren habe ich kaum eine Sanierung erlebt, bei der nicht irgendwo unvorhergesehene Arbeiten nötig wurden. Besser Sie kalkulieren großzügig, als dass Sie mitten im Projekt feststellen müssen, dass das Geld nicht reicht.

So bringen Sie Kauf und Sanierung unter einen Finanzierungshut

Die gute Nachricht: Noch nie war es so einfach wie 2025, Kauf und Sanierung gemeinsam zu finanzieren. Die Banken haben endlich verstanden, dass hier ein echter Bedarf besteht. Im Wesentlichen haben Sie drei Optionen:

Option 1: Das Rundum-sorglos-Paket
Die meisten Banken bieten mittlerweile spezielle „Kauf-plus-Sanierungs-Darlehen“ an. Was ich daran schätze: Sie haben nur einen Ansprechpartner und einen Vertrag. Die Bank bewertet Ihr Objekt nach dem zukünftigen Wert – also nach der Sanierung. Das gibt Ihnen mehr finanziellen Spielraum. Allerdings müssen Sie mit einem klaren Auszahlungsplan nach Baufortschritt rechnen. Die Bank will schließlich sehen, dass das Geld auch wirklich in die Immobilie fließt.

Option 2: Clever kombinieren mit KfW-Förderung
Haben Sie sich schon mit den neuen KfW-Programmen beschäftigt? Die 2024 aufgelegten Fördertöpfe für energetische Sanierung sind wirklich attraktiv! Kombinieren Sie diese mit einem klassischen Immobiliendarlehen, können Sie erheblich sparen. Was viele nicht auf dem Schirm haben: Seit Anfang des Jahres gibt’s den „KfW-Klimabonus„, der den Zinssatz um bis zu 0,7 Prozentpunkte drücken kann. Lohnt sich das? Absolut!

Option 3: Nachträgliche Modernisierungsfinanzierung
Manchmal macht es auch Sinn, die Sanierung zeitversetzt anzugehen. In solchen Fällen kann ein separates Modernisierungsdarlehen die richtige Wahl sein. Diese Darlehen sind flexibler in der Laufzeit und können Sie auch dann noch beantragen, wenn Sie bereits eingezogen sind. Praktisch, wenn Sie erst einmal ankommen und dann in Ruhe planen möchten.

Was sich übrigens für Sie rechnen dürfte: Die Zinsen für Sanierungskredite liegen derzeit bei etwa 3,2% – rund 0,5 Prozentpunkte unter normalen Immobiliendarlehen. Klingt nach wenig? Bei 100.000 Euro Sanierungskosten sparen Sie damit über die Laufzeit schnell fünfstellige Beträge!

In 4 Schritten zur erfolgreichen Finanzierung

Aus meiner Erfahrung heraus empfehle ich diesen pragmatischen Fahrplan:

1. Vor der ersten Besichtigung: Klären Sie Ihren finanziellen Rahmen – inklusive Sanierung! Zu viele schauen nur auf den Kaufpreis und vergessen die Folgekosten.
2. Bei ernsthaftem Interesse: Investieren Sie in ein solides Sanierungsgutachten. Die 1.500 Euro dafür können 15.000 Euro Fehlkalkulation verhindern.
3. Vor dem Kaufvertrag: Holen Sie konkrete Finanzierungsangebote ein, die beides abdecken – Kauf und Sanierung.
4. Nach dem Kauf: Arbeiten Sie mit einem durchdachten Sanierungsfahrplan, der die Auszahlungsstufen des Darlehens berücksichtigt.

Steuervorteile nicht verschenken!

Wissen Sie eigentlich, wie großzügig die steuerlichen Vorteile seit der Reform 2024 ausfallen? Das ist wirklich ein Game-Changer! Je nachdem, wie Sie Ihre Immobilie nutzen, können Sie:

• Bei Vermietung: Sanierungskosten komplett als Werbungskosten absetzen – was die Steuerlast erheblich senken kann
• Bei Eigennutzung: Bis zu 25% der Kosten (maximal 40.000 Euro) über die erweiterte Steuerförderung für klimafreundliches Bauen geltend machen
• Bei denkmalgeschützten Immobilien: Wahnsinnige 90% über 12 Jahre abschreiben – ein echter Steuerhebel!

Was ich immer wieder sehe: Viele Eigentümer lassen hier bares Geld liegen! Dokumentieren Sie akribisch alle Sanierungsmaßnahmen in der seit 2024 verpflichtenden digitalen Gebäudeakte. Das hilft nicht nur beim Steuernachweis, sondern steigert auch den Wiederverkaufswert Ihrer Immobilie erheblich. Glauben Sie mir – ein gut dokumentierter Sanierungsprozess ist Gold wert, wenn Sie irgendwann verkaufen möchten.

Mein Fazit: Mehr Chancen als Risiken

Nach allem, was ich in der Immobilienbranche sehe, bietet 2025 wirklich einzigartige Möglichkeiten für den Kauf mit Sanierung. Die Kombination aus attraktiven Bankdarlehen und großzügigen staatlichen Förderungen macht selbst umfangreiche Sanierungsprojekte finanzierbar. Besonders die energetische Sanierung wird so stark gefördert wie nie zuvor.

Worauf es ankommt? Realistische Planung, professionelle Begleitung und – das kann ich nicht oft genug betonen – ein großzügiger Puffer für Unvorhergesehenes. Mit diesem Ansatz können Sie nicht nur günstiger zum Eigenheim kommen, sondern schaffen sich eine zukunftssichere, energieeffiziente Immobilie, die auch in 20 Jahren noch ihren Wert behalten wird.

Übrigens, falls Sie schon bald ins Sanierungsabenteuer starten: Dokumentieren Sie alles – wirklich alles. Von der ersten Bestandsaufnahme bis zur letzten Rechnung. Sie werden mir später dafür danken!