Konkludente Vertragsschlüsse im Immobilienrecht: Risiken kennen

Meine Erkenntnisse zu konkludenten Vertragsschlüssen im Immobilienrecht

Bei meiner Recherche zum Thema konkludente Vertragsschlüsse bin ich auf einige interessante Punkte gestoßen, die ich mit Ihnen teilen möchte. Wissen Sie eigentlich, wie schnell man im Immobilienbereich unbeabsichtigt einen Vertrag schließen kann? Die rechtliche Realität ist manchmal verblüffender, als man denkt.

Wann liegt eigentlich ein konkludenter Vertragsschluss vor?

Im Kern geht es beim konkludenten Vertragsschluss um das, was wir ohne Worte tun – unser schlüssiges Verhalten. Nehmen wir ein klassisches Beispiel aus dem Mietrecht: Sie bekommen die Schlüssel, ziehen ein, und – schwupps – schon kann rechtlich ein Mietvertrag entstanden sein, auch ohne Unterschrift. Das basiert letztlich auf den Grundlagen des BGB, § 145, der im Grunde nur Angebot und Annahme fordert – egal ob ausgesprochen oder durch Handlungen ausgedrückt.

Ich bin immer wieder erstaunt, wie wenige Menschen sich dieser „stillen Verträge“ bewusst sind. Ein Beispiel aus der Praxis: Das Landgericht Berlin hat 2025 in einem Fall entschieden, dass allein die Schlüsselübergabe mit anschließendem Einzug für einen Vertragsschluss ausreichte. Seitdem rate ich allen meinen Bekannten: Seid vorsichtig mit euren Handlungen im Immobilienkontext!

Die rechtlichen Rahmenbedingungen haben sich verändert

Das Jahr 2024 hat uns eine bedeutende Mietrechtsnovelle beschert, die – und das finde ich persönlich sehr vernünftig – für bestimmte Regelungen wie Mieterhöhungen weiterhin auf der Schriftform beharrt. Man kann also nicht alles stillschweigend vereinbaren, was ich für einen wichtigen Schutz halte.

Der alte § 545 BGB zur stillschweigenden Verlängerung gilt weiterhin. Nutzen Sie weiter die Mietsache ohne Widerspruch? Dann läuft Ihr Vertrag stillschweigend weiter. Was sich allerdings geändert hat – und das übersehen viele – ist die Widerspruchsfrist für Vermieter. Seit 2024 haben diese nun vier Wochen Zeit, was in der Praxis für erheblich mehr Klarheit sorgt.

Finden Sie nicht auch, dass solche präzisen Fristen beiden Seiten mehr Sicherheit geben?

Stärkerer Mieterschutz – für mich eine positive Entwicklung

Die Mietrechtsreformen der letzten Jahre stärken erkennbar die Position der Mieter. Was ich besonders begrüße: Es gibt jetzt klarere Kriterien dafür, wann eine konkludente Zustimmung zu Mietanpassungen vorliegt und wann nicht. Das nimmt viel Interpretationsspielraum aus diesen oft strittigen Situationen.

Ein besonders wichtiger Punkt – gerade für viele meiner umweltbewussten Bekannten – betrifft energetische Modernisierungen. Als Teil des Klimaschutzes bleiben diese relevant, aber Mieter müssen aktiv werden: Wer eine Modernisierung nicht dulden möchte, sollte das unbedingt deutlich kommunizieren. Schweigen kann hier als Zustimmung gewertet werden. Ein klassischer Fall von „Wer schweigt, stimmt zu“ – was im Rechtsbereich manchmal tatsächlich gilt.

Risiken und wie man sich schützt

Die Sache hat natürlich ihre Tücken. Behaupten Sie einen konkludenten Vertragsschluss, müssen Sie ihn auch beweisen können. Das ist oft kniffliger, als man zunächst denkt. Ich rate daher immer zu folgenden Schutzmaßnahmen:

• Bestätigen Sie wichtige Absprachen immer schriftlich – selbst wenn’s nur per E-Mail ist
• Bei Uneinigkeiten: Kommunizieren Sie klar und dokumentierbar, keine vagen Aussagen
• Bei komplexeren Sachverhalten lohnt sich der Gang zum Anwalt – glauben Sie mir, ich habe zu viele Fälle gesehen, wo das viel Ärger erspart hätte

Die Bürokratie wird (etwas) einfacher

Eine Entwicklung, die mich durchaus positiv stimmt: Die überbordende Bürokratie wird langsam zurückgedrängt. Die strikte Schriftform wird zunehmend durch die Textform ersetzt – also E-Mails, Messenger-Nachrichten usw. Das entspricht endlich der Lebenswirklichkeit der meisten Menschen.

Die gesetzlichen Neuerungen von 2025 zielen erkennbar auf mehr digitale Vertragsformen ab. Das finde ich zeitgemäß und praktisch, wenngleich ich persönlich bei wichtigen Vereinbarungen immer noch ein unterschriebenes Dokument bevorzuge. Alter Schule, mögen Sie denken – aber manchmal hat das Bewährte eben doch seine Vorteile.

Mein Fazit zur aktuellen Rechtslage

Nach meiner Einschätzung hat der Gesetzgeber mit den Änderungen seit 2024 einen vernünftigen Mittelweg gefunden. Die starren Formvorschriften wurden gelockert, ohne den nötigen Schutz aufzugeben. Besonders im Mietrecht, wo oft unterschiedliche wirtschaftliche Kräfte aufeinandertreffen, halte ich diese Balance für essentiell.

Wollen Sie auf Nummer sicher gehen? Dann mein wichtigster Rat: Dokumentieren Sie alles von Bedeutung. Ein Screenshot einer Nachricht, eine E-Mail zur Bestätigung – diese kleinen Maßnahmen können später große Beweiskraft entfalten.

Bei spezifischeren Rechtsfragen sollten Sie natürlich immer einen Fachanwalt konsultieren. Die Rechtslage entwickelt sich stetig weiter – was heute gilt, kann morgen schon wieder anders aussehen. Das macht unseren Bereich so spannend – und manchmal auch herausfordernd.