Kopplungsgeschäfte bei Immobilienkrediten: Was ist verboten?
Kopplungsgeschäfte bei Immobilienkrediten – Was Sie wissen sollten
Haben Sie sich schon mal gefragt, warum Ihnen die Bank beim Immobilienkredit plötzlich eine Restschuldversicherung andrehen wollte? Genau darum geht’s bei sogenannten Kopplungsgeschäften – ein Thema, das weiterhin für Diskussionen sorgt, auch wenn es eigentlich klar geregelt sein sollte.
Die gute Nachricht: Der Gesetzgeber hat diese Praktiken bereits vor einigen Jahren eingeschränkt. Für 2025 sind mir allerdings keine spezifischen neuen Regelungen bekannt – was nicht heißt, dass es keine Entwicklungen geben wird. Die Finanzbranche ist da immer in Bewegung, und was ich in der Praxis sehe, ist manchmal erstaunlich kreativ an der Grenze des Erlaubten.
Was genau sind eigentlich Kopplungsgeschäfte?
Im Kern geht es um eine Praxis, die vielen Kreditnehmern bekannt vorkommen dürfte: Die Bank macht den Immobilienkredit davon abhängig, dass Sie weitere Finanzprodukte abschließen – klassischerweise etwa eine Restschuldversicherung. „Wenn Sie den günstigen Zinssatz möchten, dann nehmen Sie doch auch gleich diese Versicherung mit…“ Kommt Ihnen das bekannt vor?
Mich ärgert diese Praxis seit Jahren. Warum? Weil sie die Vergleichbarkeit von Angeboten massiv erschwert und Kreditnehmer unter Druck setzt, Produkte zu kaufen, die sie vielleicht gar nicht brauchen oder woanders günstiger bekommen würden.
Die rechtliche Lage – klarer als manche Bank es darstellt
Seit 2016 gibt es mit der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie eigentlich klare Regeln. Deutschland hat diese im §492b BGB umgesetzt. Der Grundsatz ist eindeutig: Banken dürfen den Abschluss eines Immobilienkredits nicht davon abhängig machen, dass Sie weitere Finanzprodukte kaufen.
Wissen Sie, was in der Praxis trotzdem passiert? Die Bank sagt nicht mehr „Sie müssen“, sondern „Sie könnten… und dann gibt es einen Zinsvorteil“. Das ist dieser typische Graubereich, in dem sich viele Finanzberater bewegen – rechtlich oft noch zulässig, aber vom Geist des Gesetzes her eigentlich nicht gewollt.
Warum der Gesetzgeber Kopplungsgeschäfte eingeschränkt hat
Es gibt gute Gründe, warum solche Praktiken reguliert wurden:
- Bessere Preistransparenz – Sie sollen wissen, was der Kredit wirklich kostet
- Echte Entscheidungsfreiheit – niemand sollte Ihnen unnötige Produkte aufschwatzen
- Vermeidung von Überschuldung – zusätzliche Produkte erhöhen letztlich Ihre Gesamtbelastung
- Förderung des fairen Wettbewerbs – vielleicht möchten Sie die Versicherung woanders abschließen?
Nach meiner langjährigen Erfahrung in der Immobilienbranche muss ich sagen: Diese Regulierungen waren überfällig. Ich sehe immer wieder Kunden, die sich über Jahre mit teuren Zusatzprodukten herumschlagen, die sie eigentlich nie wollten.
Was bleibt zu beachten?
Trotz strengerer Regeln gibt es nach wie vor Praktiken, bei denen Sie aufpassen sollten. Manche Banken sind recht kreativ darin, den Kreditabschluss mit anderen Produkten zu „verknüpfen“, ohne es direkt als Bedingung zu formulieren.
Mein Tipp? Hinterfragen Sie jedes Angebot kritisch: „Brauche ich dieses Zusatzprodukt wirklich? Und wenn ja – ist es hier am günstigsten?“ Oft lohnt sich der Vergleich. Und wenn Ihnen jemand einen besonders günstigen Zinssatz anbietet, prüfen Sie genau, welche Bedingungen daran geknüpft sind. Manchmal steckt der Teufel – wie so oft – im Kleingedruckten.
Was die Entwicklung für 2025 angeht – da müssen wir abwarten. Aber ich halte es für wahrscheinlich, dass die Aufsichtsbehörden die bestehenden Regeln zunehmend strenger durchsetzen werden. Die Zeiten, in denen Banken einfach machen konnten, was sie wollen, sind zum Glück vorbei.