Mietausfallversicherung 2025: Schutz für Ihre Immobilienrendite

Mietausfallversicherung 2025: Warum sie für Ihre Immobilie unverzichtbar wird

Hand aufs Herz – haben Sie sich schon mal gefragt, was eigentlich passiert, wenn Ihre vermietete Immobilie nach einem Wasserschaden plötzlich unbewohnbar wird? Die Handwerker brauchen Monate, die Miete fällt aus, aber Ihre Finanzierung läuft weiter. Ein Szenario, das ich leider immer häufiger erlebe. Die Mietausfallversicherung als Teil der Wohngebäudeversicherung gewinnt 2025 dramatisch an Bedeutung – und das aus gutem Grund.

Was mir in Beratungsgesprächen auffällt: Viele Eigentümer unterschätzen nach wie vor dieses Risiko. Dabei sind die steigenden Mietpreise oft fest einkalkuliert, um die eigene Finanzierung zu stemmen. Wenn diese Einnahmen wegbrechen, wird’s eng. Besonders für private Vermieter kann das schnell existenzbedrohend werden.

Was die heutige Mietausfallversicherung tatsächlich leistet

Die Versicherungen haben dazugelernt – was mich ehrlich gesagt überrascht hat. War früher oft nach 12 Monaten Schluss mit der Deckung, bieten die besseren Tarife heute bis zu 36 Monate Absicherung. Und glauben Sie mir: Diese Zeit können Sie bei komplexen Sanierungen durchaus brauchen.

Bemerkenswert finde ich vor allem die Anpassungen nach den Unwetterkatastrophen der letzten Jahre. Erinnern Sie sich noch an die Überschwemmungen im Ahrtal? Die haben die Branche wachgerüttelt. Inzwischen decken viele Policen auch Mietausfälle nach:

• Starkregen und Überschwemmungen (mit regionalen Unterschieden)
• Sturmschäden – auch bei Folgeschäden durch umgestürzte Bäume
• Längeren Reparaturzeiten durch Handwerkermangel – das war früher ein echtes Problem

Was ich persönlich für einen wichtigen Fortschritt halte: Die Versicherer haben endlich Klarheit bei den Nebenkosten geschaffen. Die aktuelle Rechtsprechung gibt Vermietern recht – auch umlagefähige Nebenkosten werden jetzt standardmäßig mit abgesichert. Das macht bei den heutigen Energiepreisen einen erheblichen Unterschied!

Längere Sanierungszeiten = höheres finanzielles Risiko

Haben Sie in letzter Zeit mal versucht, einen Handwerker zu bekommen? Dann wissen Sie, wovon ich spreche. Die Wartezeiten sind absurd. Was mich wirklich nachdenklich stimmt: Die durchschnittliche Sanierungszeit nach einem Wasserschaden ist von 2,5 Monaten im Jahr 2020 auf inzwischen 4,3 Monate gestiegen. Das sind keine Ausnahmen mehr – das ist die neue Normalität.

Rechnen wir das mal durch: Bei einer 80m²-Wohnung in München oder Hamburg mit sagen wir 1.500€ Monatsmiete bedeuten vier Monate Leerstand bereits 6.000€ Verlust. Und das nur an Miete! Da sind die eigentlichen Sanierungskosten noch nicht eingerechnet. Bei Gewerbeimmobilien wird es noch deutlich teurer.

In der Praxis sehe ich immer wieder: Gerade die Eigentümer, die auf die Mieteinnahmen für ihre Altersvorsorge oder Finanzierung angewiesen sind, haben oft den schwächsten Versicherungsschutz. Ein Widerspruch, der mich ehrlich gesagt fassungslos macht.

Die richtige Absicherung für Ihren Immobilientyp

Nicht jede Immobilie braucht den gleichen Schutz – das ist wie bei Medikamenten, die Dosierung muss stimmen. Lassen Sie mich das aufschlüsseln:

Für Eigenheimbesitzer mit Einliegerwohnung

Wenn Sie im eigenen Haus wohnen und nur eine Einheit vermieten, reichen meist einfachere Lösungen. Achten Sie aber unbedingt darauf, dass auch Ihre Eigennutzung abgesichert ist! Die wenigsten wissen, dass moderne Policen bei Unbewohnbarkeit Ihres eigenen Wohnbereichs die Kosten für eine Ersatzunterkunft übernehmen. Ein Detail, das im Schadenfall Gold wert sein kann.

Für Mehrfamilienhäuser und Rendite-Immobilien

Hier wird es interessant – und komplizierter. Die neuen risikoadaptiven Tarife berücksichtigen Faktoren, die ich für durchaus sinnvoll halte:

• Das Baujahr und den Sanierungsstand – eine runtergekommene Elektrik aus den 70ern ist nun mal ein höheres Risiko
• Die Lage – in München finden Sie nach einer Sanierung schneller einen Mieter als in strukturschwachen Regionen
• Die Mieterstruktur – ein Mix aus verschiedenen Mietparteien verteilt das Risiko besser

Was mir in Gesprächen mit Eigentümern von Mehrfamilienhäusern immer wieder auffällt: Viele unterschätzen den Domino-Effekt. Ein Wasserschaden im Obergeschoss kann schnell das ganze Haus betreffen. Plötzlich stehen nicht nur eine, sondern drei oder vier Wohnungen leer. Das multipliziert den finanziellen Schaden erheblich. Hier lohnt sich definitiv ein umfassenderer Schutz.

Spezialfälle: Gewerbe und Ferienimmobilien

Bei gewerblich genutzten Immobilien oder Ferienwohnungen wird’s nochmal kniffliger. Seit letztem Jahr gibt es endlich Tarife, die saisonale Schwankungen berücksichtigen – was ich für überfällig halte. Stellen Sie sich vor: Ihre Ferienwohnung an der Nordsee wird ausgerechnet zu Beginn der Hochsaison unbewohnbar. Der Verlust ist dann deutlich höher als im Novembernebel.

Bei Gewerbeimmobilien rate ich dringend zu einer individuellen Beratung. Die Ertragsstrukturen sind zu komplex für Standardlösungen – hier ist Maßarbeit gefragt.

Was tun mit bestehenden Policen?

Haben Sie Ihre Versicherungsunterlagen in letzter Zeit mal durchgesehen? Nein? Damit sind Sie in guter Gesellschaft. Aber gerade bei älteren Policen lohnt sich ein kritischer Blick. Was ich regelmäßig feststelle: Viele Verträge sind hoffnungslos veraltet und bieten nur einen Bruchteil dessen, was heute Standard ist.

Drei Punkte, die Sie prüfen sollten:

• Wie lange läuft die Deckung im Schadensfall? 12 Monate sind heute oft zu knapp bemessen
• Sind auch die Nebenkosten abgesichert? Ein wichtiges Detail, das oft übersehen wird
• Passt die Versicherungssumme noch zu den aktuellen Mietpreisen? Viele Policen wurden seit Jahren nicht angepasst

Aus meiner Erfahrung kann ich sagen: Fast jeder bestehende Vertrag hat Optimierungspotenzial. Und meistens lässt sich der Schutz verbessern, ohne dass die Kosten explodieren.

Fazit: Keine Option, sondern Notwendigkeit

Ich sage es ganz offen: Die Integration einer soliden Mietausfallversicherung in Ihre Wohngebäudeversicherung ist heute keine nette Ergänzung mehr, sondern eine wirtschaftliche Notwendigkeit. Die Kombination aus steigenden Bau- und Sanierungskosten, verlängerten Handwerker-Wartezeiten und höheren Mietpreisen macht Ausfälle zu einem erheblichen Risiko.

Was mich in meiner täglichen Arbeit immer wieder erstaunt: Selbst erfahrene Immobilienbesitzer unterschätzen dieses Risiko drastisch. Dabei ist die Rechnung einfach: Je mehr Sie auf die Mieteinnahmen angewiesen sind, desto wichtiger ist der richtige Schutz.

Mein Rat? Investieren Sie einen Nachmittag in die Überprüfung Ihres bestehenden Schutzes. Das klingt mühsam – ich weiß. Aber glauben Sie mir: Es gibt wenige Stunden, die sich finanziell so sehr lohnen können wie diese.