Regensburg Immobilienmarkt 2025: Top-Stadtteile im Überblick

Regensburg wächst einem als Immobilienstandort 2025 mehr und mehr ans Herz. Was macht die alte Donaustadt eigentlich so besonders? Zum einen der unvergleichliche Charme des UNESCO-Welterbes, zum anderen die wirtschaftliche Stabilität, die Regensburg seit Jahren auszeichnet. Jedes Viertel hat dabei seinen ganz eigenen Charakter entwickelt. Egal ob Sie die verwinkelte Altstadt lieben, einen familienfreundlichen Standort suchen oder als Anleger denken – hier finden Sie wirklich für jeden Bedarf das passende Umfeld. Im Folgenden nehme ich Sie mit auf einen Streifzug durch den Regensburger Immobilienmarkt, stelle Ihnen die spannendsten Ecken der Stadt vor und gebe Ihnen ein paar handfeste Tipps aus meiner täglichen Praxis mit an die Hand.

Regensburger Immobilienmarkt 2025: Wo stehen wir eigentlich?

Nach dem wilden Auf und Ab der vergangenen Jahre hat sich der Immobilienmarkt in Regensburg endlich wieder gefangen. Die Preiskorrektur, die wir alle kommen sahen, ist durch, aber günstig ist es deswegen noch lange nicht geworden. Aktuell zahlen Sie für Eigentumswohnungen je nach Lage und Ausstattung zwischen 4.350 und 7.500 Euro pro Quadratmeter. Bei Einfamilienhäusern liegen wir typischerweise zwischen 3.000 und 4.750 Euro – was übrigens immer noch deutlich unter München oder Nürnberg liegt.

Was mich in den letzten Monaten besonders beschäftigt: Die Nachhaltigkeit ist endlich mehr als ein Schlagwort geworden. Seit die verschärften Energiestandards 2024 in Kraft getreten sind, haben energetisch sanierte Objekte einen echten Wertvorsprung. Wissen Sie, was die meisten meiner Kunden inzwischen als erstes fragen? Richtig – nach dem Energieausweis! Klasse A oder B sind gefragt wie nie, und das aus gutem Grund. Die langfristigen Betriebskosten machen den Unterschied, ganz zu schweigen von den attraktiven Förderprogrammen der Stadt.

Ein weiterer Trend, der nicht mehr wegzudenken ist: smarte Immobilien. Was vor ein paar Jahren noch als nettes Extra galt, gehört 2025 fast schon zur Grundausstattung. Intelligente Haustechnik, Lademöglichkeiten für E-Autos – die Käufer erwarten das mittlerweile. Regensburg hat mit seinem Programm „Digitales Wohnen 2025“ die Nase vorn. Glasfaseranschlüsse und öffentliches WLAN in allen Vierteln – das macht sich auch bei den Immobilienpreisen bemerkbar. Die Unterschiede zwischen gut versorgten und abgehängten Lagen werden spürbarer.

Welches Viertel passt zu Ihnen? Die Top-Stadtteile im Überblick

Regensburg ist weit mehr als nur seine berühmte Altstadt. Jedes Viertel hat seinen eigenen Charakter entwickelt – und seine eigene Käuferschicht angezogen. Hier mein persönlicher Rundgang durch die spannendsten Ecken:

Altstadt – der ewige Klassiker mit neuem Schwung

Die Altstadt bleibt das Herzstück und – lassen Sie es mich offen sagen – der teuerste Pflaster Regensburgs. Für sanierte Altbauwohnungen werden mittlerweile bis zu 8.500 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Wahnsinn, oder? Aber die Verkehrsberuhigung und die neuen Fußgängerzonen, die 2024 endlich fertiggestellt wurden, haben die Lebensqualität nochmal deutlich angehoben. Die Domgegend und die Donaupromenade sind dabei die absoluten Hotspots.

Wer kauft hier? Hauptsächlich gutsituierte Singles und Paare ohne Kinder, die das urbane Leben schätzen. Und natürlich internationale Investoren, die auf den sicheren Wert des UNESCO-Erbes setzen. Was mir auffällt: Viele Käufer unterschätzen anfangs den Aufwand, den ein Altbau mit sich bringen kann. Denkmalsschutz ist ein zweischneidiges Schwert – steuerliche Vorteile ja, aber auch klare Grenzen bei der Gestaltung.

Stadtamhof – vom Geheimtipp zum Trendviertel

Stadtamhof, nördlich der Steinernen Brücke, hat eine erstaunliche Entwicklung hingelegt! Früher eher übersehen, hat sich das Viertel zum angesagten Künstlerquartier gemausert. Das abgeschlossene Hochwasserschutzprogramm hat dem Stadtteil einen regelrechten Boom beschert – die Preise sind binnen eines Jahres um rund 15% gestiegen. Mit seinen kleinen Galerien, den gemütlichen Cafés und dem neuen Kulturzentrum zieht Stadtamhof vor allem Kreative und Kulturliebhaber an.

Die Quadratmeterpreise bewegen sich zwischen 5.000 und 6.500 Euro – für Regensburger Verhältnisse ein solides Mittelfeld mit Potenzial nach oben. Besonders spannend finde ich die sanierten Altbauten mit Donau-Blick, die in den letzten zwei Jahren auf den Markt gekommen sind.

Kumpfmühl-Ziegetsdorf – Familienidyll mit Infrastruktur

Wenn Sie Familie haben oder planen – schauen Sie sich unbedingt Kumpfmühl-Ziegetsdorf an. Der Südwesten hat enorm vom neuen Bildungscampus profitiert. Gute Schulen, vernünftige Einkaufsmöglichkeiten, viel Grün – und das alles zu noch vertretbaren Preisen von 4.000 bis 5.000 Euro je Quadratmeter.

Was mir hier besonders gefällt: Das 2024 gestartete Quartiersentwicklungsprogramm bringt kontinuierlich Verbesserungen. Spielplätze werden modernisiert, Radwege ausgebaut, kleine Nachbarschaftsinitiativen gefördert. Man spürt, dass hier langfristig gedacht wird. Übrigens: Die älteren Reihenhäuser aus den 70ern sind oft überraschend solide gebaut und lassen sich mit moderater Investition energetisch auf Vordermann bringen.

Burgweinting-Harting – der kommende Stern im Osten

Der Osten Regensburgs hat sich vom Mauerblümchen zum aufstrebenden Viertel entwickelt. Der BioPark IV und die Erweiterung des Universitätsklinikums haben für einen ordentlichen Entwicklungsschub gesorgt. Hier treffen Neubaugebiete auf sanierte Bestandsimmobilien – eine gute Mischung, die Einsteigern echte Chancen bietet.

Die Preise bewegen sich zwischen 3.800 und 4.800 Euro je Quadratmeter – für Regensburg fast schon ein Schnäppchen. Der große Pluspunkt: Seit der S-Bahn-Anschluss 2024 fertiggestellt wurde, ist man in 15 Minuten in der Innenstadt. Das hat die Attraktivität des Viertels nochmals deutlich gesteigert. Achten Sie aber auf die genaue Lage – die Qualitätsunterschiede sind hier noch recht groß, je nachdem, ob Sie näher an der Universität oder am Stadtrand kaufen.

Prüfening – Natur und Stadt in perfekter Balance

Wasser, Grün und trotzdem stadtnah – Prüfening im Westen hat sich zu meinem persönlichen Geheimfavoriten entwickelt. Das neue Naherholungsgebiet „Prüfeninger Seeufer“ und der fantastische Radschnellweg in die Innenstadt haben das Viertel richtig nach vorne gebracht.

Mit Preisen zwischen 4.500 und 6.000 Euro/m² liegt Prüfening im gehobenen Mittelfeld. Besonders beliebt: Die Häuser aus den 60er Jahren mit großen Grundstücken, die jetzt nach und nach saniert werden. Hier lässt sich noch echter Mehrwert schaffen – vorausgesetzt, Sie haben das nötige Budget für eine umfassende Modernisierung.

Praxistipps für Ihren Immobilienkauf in Regensburg

Nach über 15 Jahren in der Regensburger Immobilienwelt habe ich einige Erkenntnisse gesammelt, die Ihnen Zeit, Geld und Nerven sparen können. Hier die wichtigsten Punkte, die Sie beachten sollten:

Der Teufel steckt im Denkmalschutz

Besonders in der Altstadt und den angrenzenden historischen Vierteln ist der Denkmalschutz ein ständiger Begleiter. Das hat zwei Seiten: Einerseits können Sie von erheblichen steuerlichen Vorteilen profitieren – bis zu 9% jährliche Abschreibung über 12 Jahre sind möglich. Andererseits schränkt der Denkmalschutz Ihre Gestaltungsmöglichkeiten erheblich ein.

Mein Tipp: Nutzen Sie unbedingt die kostenlose Erstberatung des städtischen Denkmalpflegeamts. Dieser Service wurde 2024 eingeführt und erspart Ihnen böse Überraschungen. Ich habe schon zu viele Käufer gesehen, die von ihren Umbauplänen Abschied nehmen mussten, nachdem sie bereits gekauft hatten. Besonders bei Fenstern, Fassaden und Grundrissänderungen wird es oft kompliziert.

Hochwasserrisiko – die versteckte Kostenfalle

Regensburg und die Donau – eine schöne Beziehung, die aber auch ihre Tücken hat. Trotz des verbesserten Hochwasserschutzes sollten Sie bei Immobilien in Donaunnähe genau hinschauen. Die Stadt stellt seit 2023 hervorragende digitale Hochwasserrisikoanalysen bereit – nutzen Sie diese unbedingt!

Was oft übersehen wird: In ausgewiesenen Überschwemmungsgebieten steigen nicht nur die Versicherungsprämien erheblich – manchmal bekommen Sie überhaupt keine Elementarschadenversicherung mehr. Und ohne die gibt es bei vielen Banken keine Finanzierung. Prüfen Sie das also unbedingt vor dem Kauf und nicht erst danach.

Realistisch kalkulieren bei energetischen Sanierungen

Ein Klassiker in meiner Beratungspraxis: Kaufinteressenten unterschätzen die Kosten für energetische Sanierungen dramatisch. Besonders bei Häusern aus den 70er und 80er Jahren können diese Kosten schnell den Rahmen sprengen. Zur Orientierung hier ein paar realistische Zahlen aus meiner täglichen Arbeit:

• Vernünftige Fassadendämmung: Rechnen Sie mit 140-200 Euro pro Quadratmeter
• Moderne Fenster: 500-1.000 Euro je nach Größe und Qualität
• Umstellung auf Wärmepumpe: 15.000-30.000 Euro als Komplettpaket
• PV-Anlage mit Speicher: 15.000-25.000 Euro je nach Größe

Die gute Nachricht: Das bayerische Förderprogramm „EnergieBoost 2025“ bietet attraktive Zuschüsse. Aber Vorsicht – die Förderung ist an hohe Standards gebunden. Halb-herzige Lösungen werden nicht mehr unterstützt.

Lokale Banken als Finanzierungspartner

Etwas, das ich jedem Immobilienkäufer in Regensburg rate: Schauen Sie sich die Angebote der lokalen Banken an! Die Regensburger Volksbanken und Sparkassen haben 2025 spezielle „Regensburg-Darlehen“ für energieeffiziente Immobilien im Programm. Der Zinsvorteil von 0,2-0,4 Prozentpunkten mag auf den ersten Blick klein erscheinen – bei einer langfristigen Finanzierung summiert sich das aber schnell auf fünfstellige Beträge.

Was viele nicht wissen: Die lokalen Banken kennen den Regensburger Markt oft besser als überregionale Anbieter und bewerten manche Lagen positiver. Das kann bei Grenzobjekten den entscheidenden Unterschied bei der Kreditvergabe machen.

Die Infrastruktur von morgen im Blick haben

Denken Sie beim Kauf immer ein paar Jahre voraus! Regensburg entwickelt sich dynamisch, und was heute abgelegen erscheint, kann morgen im Zentrum des Geschehens liegen. Achten Sie besonders auf:

• Digitale Infrastruktur – ist Glasfaser verfügbar oder geplant?
• Ladeinfrastruktur für E-Mobilität – gerade in Mehrfamilienhäusern oft ein Problem
• ÖPNV-Anbindung – der neue Stadtentwicklungsplan sieht vor, bis 2027 alle Stadtteile an das Straßenbahnnetz anzuschließen

Ein kleiner Insidertipp: Immobilien in der Nähe geplanter Straßenbahnhaltestellen haben oft ein enormes Wertsteigerungspotenzial. Im Umkreis der bereits fertiggestellten Linien haben wir Preissteigerungen von bis zu 12% innerhalb eines Jahres beobachtet.

Was bleibt unterm Strich?

Regensburg bleibt auch 2025 ein anspruchsvoller, aber lohnender Markt für Immobilienkäufer. Die unterschiedlichen Viertel bieten für jeden Geschmack und Geldbeutel etwas – von der exklusiven Altstadtwohnung bis zum familienfreundlichen Reihenhaus am Stadtrand. Wichtig ist, mit offenen Augen zu kaufen und die lokalen Besonderheiten zu berücksichtigen.

Aus meiner Sicht sind vor allem die aufstrebenden Viertel wie Prüfening und Burgweinting-Harting einen genaueren Blick wert. Hier stimmt das Preis-Leistungs-Verhältnis noch, und die Infrastruktur verbessert sich kontinuierlich. Bei Altstadt-Immobilien rate ich hingegen zu besonderer Vorsicht – die Preise sind bereits sehr hoch, und die Sanierungskosten werden oft unterschätzt.

Gehen Sie den Kauf mit Bedacht an, nutzen Sie die lokalen Förderprogramme und Finanzierungsangebote, und lassen Sie sich von Fachleuten beraten, die den Regensburger Markt wirklich kennen. Dann kann auch in diesem anspruchsvollen Umfeld der Traum von der eigenen Immobilie in Regensburg Wirklichkeit werden.