Sanierungspflicht beim Hauskauf: Was 2025 wirklich kostet

Sanierungspflicht beim Hauskauf – was 2025 wirklich auf Sie zukommt

Mal ehrlich: Wer träumt nicht vom eigenen Haus? Doch während Sie noch die perfekten Möbel für Ihr neues Zuhause aussuchen, kann die Sanierungspflicht beim Hauskauf ziemlich schnell für unliebsame Überraschungen sorgen. Das Gebäudeenergiegesetz macht hier keine Gefangenen – und ich erlebe es immer wieder, wie Käufer völlig unvorbereitet von den anfallenden Kosten erwischt werden.

Wissen Sie eigentlich, dass Sie als neuer Hausbesitzer unter Umständen bis zu 35.000 Euro zusätzlich investieren müssen? Das ist kein Scherz. Aber keine Sorge – mit der richtigen Vorbereitung lassen sich böse Überraschungen vermeiden.

Was genau verbirgt sich hinter der Sanierungspflicht beim Hauskauf?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist hier der entscheidende Punkt. Sobald Sie eine Immobilie kaufen, können bestimmte energetische Nachrüstungen zur Pflicht werden. Was mich dabei immer wieder verblüfft: Viele Makler erwähnen das nur beiläufig oder gar nicht.

Die Hauptbaustellen sind meist diese drei Bereiche:

• Alte Heizungsanlagen: Öl- und Gasheizungen über 30 Jahre müssen raus – ohne Wenn und Aber
• Ungedämmte Dachbereiche: Die oberste Geschossdecke braucht eine ordentliche Dämmung
• Nackte Rohrleitungen: Heizungs- und Warmwasserleitungen in kalten Räumen müssen isoliert werden

Übrigens – und das ist wichtig: Diese Pflichten treffen nur Käufer. Erben oder Beschenkte innerhalb der Familie bleiben verschont. Manchmal ist das Gesetz ja doch gnädig.

Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?

Hier wird es konkret. Aus meiner Erfahrung variieren die Kosten erheblich, aber ein paar Richtwerte können bei der Planung helfen:

Der Heizungsaustausch – oft der größte Brocken

Eine neue Gasbrennwertheizung liegt meist zwischen 8.000 und 15.000 Euro. Wollen Sie gleich auf eine Wärmepumpe umsteigen – was ich persönlich für zukunftssicher halte – dann sprechen wir eher von 20.000 bis 35.000 Euro. Das tut erstmal weh, aber die Betriebskosten sind langfristig niedriger.

Dachdämmung – günstiger als gedacht

Bei der Dämmung der obersten Geschossdecke rechnen Sie mit etwa 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter. Was viele nicht wissen: Wenn das Dach ohnehin saniert werden muss, können Sie die Kosten oft geschickt kombinieren.

Rohrleitungsdämmung – das kleinere Übel

Das ist tatsächlich der günstigste Posten. Meist reichen ein paar hundert bis maximal tausend Euro. Trotzdem: auch das summiert sich.

Wichtig für die Zeitplanung: Sie haben nach dem Kauf zwei Jahre Zeit für die Umsetzung. Das ist fair, finde ich.

Förderungen nutzen – Geld liegt auf der Straße

Was mich immer wieder ärgert: Viele Hausbesitzer lassen sich Fördergelder entgehen, weil sie nicht richtig informiert sind. Die KfW und das BAFA haben wirklich attraktive Programme aufgelegt.

Bei Wärmepumpen können Sie aktuell bis zu 70% Förderung bekommen – wenn Sie die Anträge richtig stellen. Allerdings sollten Sie die Förderung vor Beginn der Maßnahmen beantragen. Nachher ist zu spät.

Ausnahmen – wann Sie verschont bleiben

Das Gesetz kennt durchaus vernünftige Ausnahmen. Ehrlich gesagt, hätte ich mir als Praktiker sogar noch mehr gewünscht, aber immerhin:

• Kleine Gebäude: Unter 50 Quadratmetern Nutzfläche sind Sie fein raus
• Unwirtschaftlichkeit: Würden die Sanierungskosten mehr als 5% des Kaufpreises verschlingen, entfällt die Pflicht
• Denkmalschutz: Hier gibt’s Sonderregelungen – oft ist eine Einzelfallprüfung nötig

Was übrigens auch wichtig ist: Bereits durchgeführte energetische Sanierungen befreien Sie von weiteren Verpflichtungen. Sammeln Sie also alle Belege und Nachweise – die sind bares Geld wert.

Meine Tipps für clevere Käufer

Nach Jahren in der Branche kann ich Ihnen ein paar praktische Ratschläge geben, die bei der Sanierungspflicht beim Hauskauf wirklich helfen:

Schon bei der Besichtigung die Augen offen halten

Der Energieausweis ist Ihr erster Freund. Aber verlassen Sie sich nicht nur darauf. Schauen Sie sich die Heizung genau an – steht da irgendwo ein Baujahr aus den 1990ern oder früher? Dann wird’s teuer.

Ein Energieberater kostet zwar ein paar hundert Euro, aber der kann Ihnen eine realistische Kostenschätzung geben. Das ist gut investiertes Geld.

Verhandlungen vor Vertragsabschluss

Hier trennt sich die Spreu vom Weizen: Clevere Käufer vereinbaren schon im Kaufvertrag, wer welche Sanierungen übernimmt oder wie die Kosten aufgeteilt werden. Nachher ist der Zug abgefahren.

Eine andere Möglichkeit: Kaufpreis reduzieren und die Sanierungskosten einkalkulieren. So bleibt Ihr Budget planbar.

Mein Fazit nach Jahren in der Praxis

Die Sanierungspflicht ist Realität – daran führt kein Weg vorbei. Aber sie muss kein Schreckgespenst sein. Was mich immer wieder überrascht: Gut vorbereitete Käufer nutzen die nötigen Sanierungen als Chance. Sie schaffen sich von Anfang an ein zukunftssicheres, energieeffizientes Zuhause.

Aus meiner Sicht ist der Ansatz des Gesetzgebers richtig: Wir müssen den Gebäudebestand energetisch verbessern. Und ehrlich gesagt – wer heute ein unsaniertes Haus kauft, wird sowieso früher oder später sanieren müssen. Dann lieber gleich mit Förderung und durchdachtem Konzept.

Mein Rat: Lassen Sie sich nicht überrumpeln, sondern planen Sie die nötigen Investitionen von Anfang an mit ein. Mit der richtigen Vorbereitung wird aus der Sanierungspflicht eine Investition in die Zukunft Ihres Hauses.