Stellplatz abschreiben: Warum Grundstücke nicht abnutzbar sind

Kaufen Sie eine Immobilie für Ihre Altersvorsorge oder als Kapitalanlage? Dann werden Sie sich sicher mit der Frage beschäftigen, was Sie davon steuerlich abschreiben können. Ein Punkt sorgt dabei immer wieder für Verwirrung: Warum kann ich eigentlich das Gebäude abschreiben, aber den Stellplatz oder das Grundstück nicht? Diese Frage stellen mir Mandanten regelmäßig, und gerade jetzt in 2025, wo die Immobilienpreise nochmals angezogen haben, lohnt ein genauerer Blick.

Warum können Grundstücke nicht abgeschrieben werden? Die rechtliche Logik dahinter

Der Gesetzgeber macht hier eine klare Unterscheidung, die durchaus Sinn ergibt: Nach § 7 Abs. 1 EStG dürfen wir nur Wirtschaftsgüter abschreiben, die sich tatsächlich abnutzen. Und genau hier liegt der Knackpunkt – ein Grundstück nutzt sich schlichtweg nicht ab. Es altert nicht wie ein Gebäude, es „verschleißt“ nicht.

Denken Sie mal drüber nach: Während ein Dach irgendwann undicht wird, Heizungen nach Jahrzehnten ausgetauscht werden müssen und Fassaden bröckeln können, bleibt das Grundstück selbst – also der bloße Grund und Boden – praktisch unverändert. Es ist quasi „ewig“. Und was sich nicht abnutzt, kann steuerlich auch nicht als Wertverlust geltend gemacht werden.

Die Realität bestätigt diese Logik übrigens eindrucksvoll: Haben Sie in den letzten Jahrzehnten beobachtet, dass Grundstücke billiger wurden? Vor allem in guten Lagen ist das Gegenteil der Fall. Manche meiner Mandanten haben Grundstücke, deren Wert sich seit Kauf vervielfacht hat – von „Abnutzung“ keine Spur!

Die Regelung betrifft folgende Flächen, die Sie nicht abschreiben können:

• Freistehende Parkplätze auf Ihrem Grundstück
• Ihren Anteil an Gemeinschaftsstellplätzen
• Die üblichen Außenstellplätze bei Mehrfamilienhäusern
• Flächen für Besucherparkplätze (was viele vergessen)

Tiefgaragen und integrierte Stellplätze – hier wird’s interessant!

Aber jetzt wird’s spannend: Was ist mit Stellplätzen, die baulich mit dem Gebäude verbunden sind? Bei Tiefgaragen oder integrierten Garagen sieht die Sache differenzierter aus. Hier teilen wir die Kosten auf – was übrigens einer der häufigsten Fehler bei Immobilieninvestitionen ist, den ich immer wieder sehe.

Der Gebäudeanteil (Wände, Decken, Lüftungsanlagen, Tore) unterliegt tatsächlich einem Verschleiß. Diese Komponenten können Sie über die AfA abschreiben – aktuell mit 3% pro Jahr bei Neubauten. Seit den neuen Klimaschutzrichtlinien gibt es unter bestimmten Voraussetzungen sogar erhöhte Sätze. Haben Sie davon schon gehört?

Der Grundstücksanteil dagegen – also die reine Fläche unter der Tiefgarage – bleibt weiterhin nicht abschreibungsfähig. Diese Unterscheidung ist keine Kleinigkeit! Das Finanzamt schaut hier übrigens genauer hin als früher. Seit der Digitalisierung der Prüfverfahren 2024 werden unplausible Aufteilungen schneller entdeckt.

Ein Beispiel aus meiner Praxis: Bei einer Tiefgarage mit Kosten von 50.000 Euro könnte die Aufteilung etwa so aussehen: 35.000 Euro für die Bausubstanz (abschreibungsfähig) und 15.000 Euro für den Grundstücksanteil (nicht abschreibungsfähig). Die genauen Werte hängen natürlich von vielen Faktoren ab.

Was das für Ihre Rendite bedeutet

Hand aufs Herz – haben Sie bei Ihrer letzten Investitionsrechnung den nicht-abschreibungsfähigen Anteil korrekt berücksichtigt? Viele Anleger übersehen diese Feinheit. Dabei hat sie erhebliche Auswirkungen auf die Nachsteuerrendite!

Seit 2023 muss die Kaufpreisaufteilung nach dem verbindlichen Bundesmodell erfolgen, was oft zu einem höheren Grundstücksanteil führt als frühere Methoden. Das bedeutet in der Praxis:

• Ihre steuerliche Abschreibungsbasis fällt kleiner aus – nicht gerade das, was Investoren hören möchten
• Bei der langfristigen Steuerplanung müssen Sie bedenken: Beim späteren Verkauf wird nur der Gebäudewert um die erfolgten Abschreibungen gemindert
• Es gibt aber auch einen Lichtblick bei Vermietung: Obwohl nicht abschreibungsfähig, können Sie laufende Kosten für Stellplätze als Werbungskosten absetzen

Was ich meinen Mandanten immer rate: Lassen Sie unbedingt eine professionelle Kaufpreisaufteilung vornehmen! Das kostet zwar etwas, spart aber langfristig viel Ärger – und oft auch bares Geld. Ich habe schon zu viele nachträgliche Korrekturen erlebt, die vermeidbar gewesen wären.

Aktuelle Entwicklungen: Die Verschiebung der Wertrelationen

Was ich in den letzten Jahren beobachte: Die verschärften Nachhaltigkeitsanforderungen für Neubauten haben seit 2025 die Baukosten nochmals erhöht. Dadurch verschiebt sich das Verhältnis zwischen Grundstücks- und Gebäudewert weiter – ein Aspekt, den viele übersehen.

Diese Entwicklung macht eine sorgfältige Trennung der Kostenanteile noch wichtiger als früher. Besonders in Ballungsgebieten, wo die Grundstückspreise ohnehin schon hoch sind, kann der nicht-abschreibungsfähige Anteil inzwischen leicht 40-50% der Gesamtinvestition ausmachen. Das muss man sich mal vor Augen führen!

Praktischer Tipp aus meinem Beratungsalltag

Wissen Sie, was ich bei größeren Investitionen empfehle? Holen Sie sich immer ein Gutachten zur Aufteilung. Die Kosten dafür sind überschaubar im Vergleich zum Steuerrisiko. Außerdem: Dokumentieren Sie alles sorgfältig – von Anfang an! Nachträgliche Begründungen beim Finanzamt sind mühsam und oft erfolglos.

Und noch etwas: Vergessen Sie bei Tiefgaragen nicht die regelmäßigen Instandhaltungskosten in Ihrer Kalkulation. Diese sind zwar sofort als Werbungskosten absetzbar, können aber die Rendite erheblich beeinflussen – gerade bei älteren Anlagen mit Sanierungsbedarf.

Mein Fazit als Berater

Nach über zwei Jahrzehnten in der Immobilienberatung muss ich sagen: Die unterschiedliche steuerliche Behandlung von Gebäuden und Stellplätzen ist und bleibt ein entscheidender Faktor bei Immobilieninvestitionen. Viele meiner Mandanten unterschätzen die Auswirkungen zunächst.

Meine wichtigste Botschaft: Planen Sie von Anfang an mit den korrekten Werten! Die steuerliche Realität holt jeden ein – früher oder später. Mit einer durchdachten Kaufpreisaufteilung und realistischen Renditeberechnungen vermeiden Sie böse Überraschungen.

Und vergessen Sie nicht: Während Gebäude über die AfA abgeschrieben werden können, gilt dies für Stellplätze und Grundflächen grundsätzlich nicht. Bei integrierten Garagen und Tiefgaragen lohnt sich die präzise Trennung in abschreibungsfähige Bausubstanz und nicht-abschreibungsfähigen Grundanteil. Ihr Steuerberater und ich – wir helfen Ihnen gerne dabei, das Optimum für Ihre spezifische Situation zu finden.