Thema: Erbe Immobilie

Sie sind nun stolzer Besitzer einer geerbten Immobilie? In solch einer Situation sollten diverse Aspekte sorgfältig berücksichtigt werden.

Es ist erwiesen, dass beinahe jede zweite Erbschaft eine Immobilie beinhaltet, wobei das Deutsche Forum für Erbrecht e.V. schätzt, dass dies bis 2020 einen Wert von einer Billion Euro erreicht haben könnte. Für viele Menschen bedeutet das plötzliche Erbe einer Immobilie eine unerwartete Verantwortung, und häufig stehen die Erben vor der Herausforderung, rasch sowohl organisatorische als auch finanzielle Entscheidungen zu treffen.

Welche Verpflichtungen ergeben sich aus dem Erhalt einer geerbten Immobilie? Welche Schritte sollten prioritär unternommen werden? Welche Optionen stehen zur Verfügung? Und welche spezifischen Überlegungen sind bei einer Erbengemeinschaft zu berücksichtigen?

1. Mit dem Erhalt einer geerbten Immobilie kommen auf den Erben zahlreiche unerwartete Verpflichtungen zu.

In der Regel bleibt wenig Zeit, sich angemessen auf die mit dem Eigentum verbundenen Pflichten und Formalitäten vorzubereiten. Fragen bezüglich Steuern, Grundbucheintrag und Renovierungen drängen sich auf: Welche Angelegenheiten erfordern die erste Priorität?

Treten Unklarheiten hinsichtlich des Testaments auf oder liegt möglicherweise keines vor, ist die Legitimierung des Erbes der erste Schritt. Hierbei steht die Beantragung eines Erbscheins im Fokus, welcher in der Regel vom Nachlassgericht (Amtsgericht) ausgestellt wird. Die Zuständigkeit ergibt sich häufig aus dem Wohnsitz des Verstorbenen.

Sobald die Testamentangelegenheiten geklärt sind, sollte die Anpassung des Grundbuchs folgen. Dies dient dazu, offiziell und für Dritte festzuhalten, dass die Immobilie oder das Grundstück nach dem Ableben des vorherigen Eigentümers rechtmäßig auf den Erben übergegangen ist. Der Erbe, nun Eigentümer, muss einen Antrag auf Änderung beim Grundbuchamt einreichen. Die Zuständigkeit liegt dabei beim Grundbuchamt, in dessen Bereich das Grundstück registriert ist. Es besteht auch die Möglichkeit, eine Erbengemeinschaft im Grundbuch einzutragen.

2. Nach welchen Kriterien erfolgt die Berechnung der Erbschaftsteuer?

Mit dem Erbe sind nicht nur formale Verpflichtungen, sondern auch finanzielle Verantwortlichkeiten verbunden, insbesondere in Form der Erbschaftsteuer. Für sämtliche Erbschaften wird ein individueller Prozentsatz der Erbschaftsteuer auf den Verkehrswert der Immobilie erhoben. Das Steuerrecht berücksichtigt jedoch individuelle Bestimmungen und Ausnahmen. Dabei erfolgt eine Unterscheidung sowohl hinsichtlich des Verwandtschaftsgrades zum Erblasser als auch bezüglich der Nutzung der Immobilie.

3. Die Steuerbefreiung für Ehe- und Lebenspartner, die eine selbstgenutzte Immobilie erben, unterliegt bestimmten Bedingungen:

• Die Immobilie muss vom Verstorbenen bis zu seinem Tod bewohnt worden sein oder er durfte sie lediglich aufgrund von Pflegebedürftigkeit nicht selbst bewohnen.
• Nach dem Erbfall muss der Erbe die Immobilie mindestens 10 Jahre lang selbst bewohnen, andernfalls werden rückwirkend Steuern fällig.
• Es ist nur eine Immobilie steuerbefreit für den Eigenbedarf vererbbar, es sei denn, es liegt ein zwingender Grund für den Umzug vor. Ein zwingender Grund kann beispielsweise eine dauerhafte Pflege in einem Heim oder die Unbewohnbarkeit der Immobilie sein, wobei Umzüge aus beruflichen Gründen nicht als zwingender Grund gelten.

4. Nach bestimmten Bedingungen sind auch Kinder, die eine Immobilie erben, von der Erbschaftsteuer befreit:

Die Wohnfläche darf eine Maximalgröße von 200 Quadratmetern nicht überschreiten. Bei einer größeren Wohnfläche ist es erforderlich, den Wert der Immobilie zu ermitteln und den im Verhältnis überschüssigen Anteil der Wohnfläche zu versteuern.

Es ist ebenso zu beachten, dass die Immobilie mindestens 10 Jahre lang vom Erben bewohnt werden muss, um eventuellen nachträglichen Steuern zu entgehen. Ausnahmen von dieser 10-Jahresfrist treten nur in Kraft, wenn ein zwingender Grund für den Umzug vorliegt. Hierzu zählen beispielsweise dauerhafte Pflege in einem Heim oder die Unbewohnbarkeit der Immobilie.

Bitte beachten Sie: Es besteht nur die Möglichkeit, eine einzige Immobilie steuerbefreit für den Eigenbedarf zu vererben.

5. Die Besteuerung im Falle einer geerbten, vermieteten Immobilie unterliegt bestimmten Regelungen.

Falls die vom Verstorbenen geerbte Immobilie zu Wohnzwecken vermietet wurde, erfolgt die Berechnung der Erbschaftsteuer auf Grundlage von 90% des Verkehrswertes der Immobilie. Eine Stundung dieser Steuer ist grundsätzlich möglich, insbesondere wenn der Erbe gezwungen wäre, die Immobilie zu verkaufen, um die Steuerschuld zu begleichen. In einem solchen Fall wird eine Frist von 10 Jahren gewährt, um die Steuerschuld zu tilgen.

6. Welche Beträge sind bei einer Erbschaft der Immobilie für die Erbschaftsteuer zu veranschlagen?

Zunächst ist es erforderlich, den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Zur präzisen Festsetzung der Erbschaftsteuer ist jedoch ein umfassendes Immobilienwertgutachten erforderlich, das von einem Sachverständigen oder qualifizierten Makler erstellt wird. Vom ermittelten Verkehrswert werden dann die Nachlassverbindlichkeiten, darunter Schulden und offene Forderungen des Erblassers, abgezogen. Vom verbleibenden Wert wird schließlich der Freibetrag abgezogen.

Die folgenden Freibeträge gelten abhängig vom Verwandtschaftsgrad der Erben:

500.000 € für Ehe- und Lebenspartner
400.000 € für Kinder
200.000 € für Enkelkinder
100.000 € für Eltern, Großeltern und Urenkel
20.000 € für alle weiteren Personen
Es kommt häufig vor, dass vererbte Immobilien mit zugehörigem Grundstück den Freibetrag übersteigen. Auf den verbleibenden Betrag muss dann, abhängig von der Steuerklasse, Erbschaftsteuer entrichtet werden.

Die Erbschaftssteuersätze staffeln sich wie folgt, abhängig von der Höhe des Erbes und der Steuerklasse:

Sie sind nun Eigentümer einer geerbten Immobilie? Hier sind Ihre Handlungsoptionen:

Eigenheim aus dem geerbten Anwesen machen:
Die Erbschaft einer Immobilie kann dazu führen, dass der lang gehegte Traum vom Eigenheim unmittelbar in Erfüllung geht. Falls sich die Immobilie in einer für Sie akzeptablen Lage befindet, sollten folgende Überlegungen angestellt werden:

Ist es möglich, aufgrund von Eigenbedarf die Erbschaftssteuer zu reduzieren?

Eine Verringerung der Erbschaftssteuer durch Eigenbedarf ist grundsätzlich möglich, jedoch an mehrere Bedingungen geknüpft:

1. Verwandtschaftsgrad
Die Erblasser müssen die Eltern des Erben sein.

2. Nutzungsart der Immobilie
Die Immobilie wurde zuvor vom Erblasser selbst bewohnt.

3. Größe der Immobilie
Die Wohnfläche überschreitet nicht 200 Quadratmeter. Sollte die Immobilie die angegebene Maximalgröße übersteigen, wird die Mehrfläche anteilig versteuert.

Wenn alle drei Merkmale zutreffen, besteht die Möglichkeit, die Erbschaftssteuer zu reduzieren, sofern der Erbe die Immobilie nach dem Erbfall für mindestens 10 Jahre als Hauptwohnsitz nutzt oder nur auszieht, weil ein triftiger Grund vorliegt. Ein solcher Grund kann beispielsweise Pflegebedürftigkeit sein. Ein berufsbedingter Umzug wird jedoch nicht als anerkannter Grund betrachtet, um die Immobilie vor Ablauf der 10 Jahre steuerfrei zu verlassen. Wer vor Ablauf dieser Frist ohne triftigen Grund auszieht, ist zur Entrichtung der Erbschaftssteuer verpflichtet.

Wir bieten Ihnen drei mögliche Dienstleistungen an, die sich nach Ihren zeitlichen und finanziellen Rahmenbedingungen richten.

• Erstens, wir können Ihre geerbte Immobilie professionell zum Verkauf anbieten.
• Zweitens bieten wir Ihnen an, falls eine Sanierung der Immobilie sinnvoll und wirtschaftlich vertretbar ist, eine gemeinsame Sanierung durchzuführen und anschließend die Immobilie zu veräußern.
• Drittens, sofern das Objekt unseren Anforderungen entspricht, sind wir auch daran interessiert, die Immobilie selbst zu erwerben und zu sanieren.