Thema: Immobilienpreise: Überbewertung durch Mietrenditen und Zinsanstieg

Der Immobilienmarkt wird derzeit durch verschiedene Faktoren beeinflusst, die zu einer Diskrepanz zwischen den Angebotspreisen auf Immobilienportalen und den realen Verbriefungswerten von Immobilien führen. Insbesondere die Mietrenditen und gestiegenen Zinsen spielen dabei eine entscheidende Rolle. Im Folgenden wird erläutert, warum die Angebotspreise oft überhöht erscheinen und Immobilien tatsächlich niedriger verbrieft werden.

1. Diskrepanz zwischen Angebotspreisen und Marktrealität

1. Überhöhte Angebotspreise:
   • Verkäufererwartungen: Viele Verkäufer orientieren sich bei der Festlegung der Angebotspreise an früheren Marktwerten und erwarten weiterhin hohe Preise, obwohl sich die Marktbedingungen geändert haben.
   • Optimistische Preiskalkulation: Aufgrund der starken Nachfrage in den letzten Jahren und steigenden Preisen haben sich Verkäufer an hohe Preise gewöhnt und passen ihre Erwartungen nur langsam an die neuen Marktbedingungen an.
2. Gesunkene Nachfrage durch gestiegene Zinsen:
   • Finanzierungskosten: Die Zinsen für Immobilienkredite sind gestiegen, was die Finanzierungskosten für Käufer erhöht. Dies führt zu einer geringeren Nachfrage nach Immobilien, da sich weniger Käufer die hohen Kosten leisten können.
   • Weniger Investitionen: Auch Investoren sind vorsichtiger geworden und investieren weniger in Immobilien, da die gestiegenen Zinsen die Rentabilität ihrer Investitionen mindern.

2. Mietrenditen und ihre Rolle

1. Niedrigere Mietrenditen:
   • Hohe Kaufpreise: Wenn die Kaufpreise hoch sind, sinkt die Mietrendite, da die Mieteinnahmen in Relation zum Kaufpreis geringer ausfallen.
   • Stagnierende Mieten: In vielen Regionen sind die Mietpreise nicht im gleichen Maße gestiegen wie die Kaufpreise, was die Mietrendite weiter drückt.
2. Berechnungsbeispiel:
   • Hoher Kaufpreis: Eine Immobilie wird für 500.000 Euro angeboten.
   • Jährliche Mieteinnahmen: Die Mieteinnahmen betragen 15.000 Euro pro Jahr.
   • Mietrendite: 15.000 Euro / 500.000 Euro = 3% Rendite.
   • Renditeanforderungen: Investoren erwarten oft eine Mietrendite von mindestens 4-5%, was bedeutet, dass der Angebotspreis gesenkt werden müsste, um attraktiv zu sein.

3. Gestiegene Zinsen und ihre Auswirkungen

1. Höhere Finanzierungskosten:
   • Zinsbelastung: Gestiegene Zinsen führen zu höheren monatlichen Raten für Immobilienkredite. Käufer müssen mehr für die Finanzierung aufbringen, was die Gesamtkosten des Immobilienerwerbs erhöht.
   • Kaufkraft: Höhere Zinsen reduzieren die Kaufkraft der Käufer, da sie sich niedrigere Kreditsummen leisten können.
2. Auswirkungen auf den Marktwert:
   • Sinkende Immobilienpreise: Aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten und der geringeren Nachfrage sind die Marktwerte der Immobilien gesunken.
   • Verbriefung: Immobilien werden häufig niedriger verbrieft, da die realen Marktwerte gesunken sind und die Banken und Gutachter konservativere Bewertungen vornehmen.

4. Verbriefung von Immobilien

1. Banken und Gutachter:
   • Konservative Bewertung: Banken und Gutachter neigen dazu, Immobilien konservativer zu bewerten, um das Risiko zu minimieren. Dies führt oft zu niedrigeren Verbriefungswerten im Vergleich zu den Angebotspreisen.
   • Marktanalysen: Die Bewertungen basieren auf aktuellen Marktanalysen und vergleichbaren Verkäufen, die möglicherweise niedrigere Preise reflektieren als die Angebotspreise auf den Portalen.
2. Risikomanagement:
   • Absicherung: Banken möchten sich gegen mögliche Wertverluste absichern und bewerten daher Immobilien vorsichtiger.
   • Kreditvergabe: Niedrigere Verbriefungswerte beeinflussen die Höhe der möglichen Kreditvergabe und die Konditionen, die den Käufern angeboten werden.

Fazit

Die Diskrepanz zwischen den Angebotspreisen auf Immobilienportalen wie Immoscout24 und den realen Verbriefungswerten von Immobilien lässt sich durch die hohen Erwartungen der Verkäufer, die gesunkenen Mietrenditen und die gestiegenen Finanzierungskosten erklären. Die gestiegenen Zinsen haben die Nachfrage nach Immobilien gesenkt und damit die Marktwerte reduziert. Banken und Gutachter bewerten Immobilien konservativer, um das Risiko zu minimieren, was zu niedrigeren Verbriefungswerten führt. Dies verdeutlicht die Notwendigkeit, Angebotspreise realistisch anzupassen, um den aktuellen Marktbedingungen gerecht zu werden.